Как передать деньги при покупке квартиры и не остаться ни с чем

Безопаснее всего рассчитываться за квартиру так, чтобы деньги покупателя были заблокированы до сделки, а продавец получил их только после регистрации перехода права в ЕГРН. Для этого есть аккредитив в банке, сервис безопасных расчётов, банковская ячейка и депозит нотариуса. Наличные «из рук в руки» тоже законны, но тогда кто-то из двоих всегда рискует: либо покупатель отдаёт деньги до регистрации, либо продавец отдаёт квартиру до денег.

Главное противоречие любой сделки

Покупатель не хочет платить, пока квартира не стала его. Продавец не хочет терять квартиру, пока не получил деньги. Регистрация в Росреестре занимает от нескольких рабочих дней до пары недель, и всё это время стороны зависят друг от друга. Каждый способ расчёта ниже — это попытка сделать так, чтобы ни один не мог обмануть другого.

Задаток — отдельная история, он передаётся раньше и защищает договорённость, а не саму оплату. Как его оформить, рассказано в статье о задатке при покупке квартиры.

Аккредитив

Покупатель открывает в банке аккредитив на сумму сделки. Деньги списываются с его счёта и блокируются. Банк перечислит их продавцу, когда тот принесёт выписку из ЕГРН, где собственником указан покупатель. Если регистрация не состоялась к сроку, деньги возвращаются покупателю.

Плюсы: никто не возит наличные, банк сам проверяет документы, деньги не пропадут. Минусы: комиссия банка, нужен счёт у покупателя и у продавца, и не каждое отделение в регионе оформляет аккредитивы для частных лиц быстро. Узнайте условия в своём банке за неделю-две до сделки, а не накануне.

Внимательно составьте условия раскрытия: какие документы нужны продавцу, на чьё имя должна быть выписка, до какой даты действует аккредитив. Срок ставьте с запасом в пару недель — регистрацию могут приостановить.

Сервис безопасных расчётов

Некоторые банки предлагают готовую услугу: деньги лежат на специальном счёте банка, а банк сам получает сведения о регистрации и перечисляет их продавцу. По сути это аккредитив, упакованный удобнее. Если покупатель берёт ипотеку, банк почти всегда проводит расчёты именно так, и выбирать ничего не нужно. Особенности ипотечных сделок в республике — в статье об ипотеке в ДНР.

Банковская ячейка

Старый способ, который до сих пор любят продавцы, желающие получить наличные. Стороны вместе арендуют ячейку, покупатель кладёт туда деньги при продавце, ячейку закрывают. В договоре аренды пишут условия доступа: продавец сможет открыть её, только предъявив выписку из ЕГРН о переходе права к покупателю. Покупатель получает доступ, если до определённой даты регистрация не прошла.

Что важно проверить:

• Пересчитайте и проверьте деньги в кассе банка до закладки. Проверка подлинности купюр — платная, но стоит того.
• Посмотрите, как банк проверяет условия доступа. Хорошо, если сотрудник действительно сверяет выписку и пускает к ячейке не любого, у кого есть ключ.
• Срок аренды берите с запасом. Если он закончится раньше регистрации, начнутся сложности.
• Не кладите деньги, пока подписанный договор купли-продажи не подан на регистрацию или пока стороны не договорились, что подадут его в тот же день.

Депозит нотариуса

Если сделку удостоверяет нотариус — например, продаётся доля или собственник несовершеннолетний, — деньги можно внести на его депозит. Нотариус передаст их продавцу после регистрации. Способ надёжный, но платный, и работает только там, где нотариус в любом случае участвует.

Наличные и перевод

Если стороны доверяют друг другу или сделка небольшая, деньги передают наличными или переводом. Тогда продумайте, в какой момент.

Деньги в день подачи документов

Продавцу это выгоднее, покупатель рискует: если регистрацию приостановят или откажут, ему придётся возвращать деньги через договорённость или суд. Подходит, когда документы проверены, продавец понятный, и риск отказа минимален.

Деньги после регистрации

Выгоднее покупателю. Продавец рискует, что покупатель затянет с оплатой. Защитой продавцу служит залог в силу закона: если в договоре сказано, что оплата будет после регистрации, квартира регистрируется в залоге у продавца до полного расчёта. Обременение снимают по совместному заявлению после оплаты.

Как передавать наличные

Пересчитывайте в банке, не дома и не в машине. Лучше прямо в отделении, где продавец сразу внесёт деньги на свой счёт. Не носите крупные суммы одни. Если покупатель снимает деньги со счёта, предупредите банк заранее: крупную сумму наличными без заказа могут не выдать в тот же день.

Расписка продавца

При наличных расписка обязательна. Её пишет продавец от руки. В ней — ФИО и паспортные данные продавца и покупателя, за что получены деньги (адрес и кадастровый номер квартиры, дата договора), сумма цифрами и прописью, фраза о том, что расчёт произведён полностью и претензий нет, дата и подпись. Если собственников несколько, расписку пишет каждый на свою часть или все в одной.

Расписку не нужно заверять у нотариуса. Хранить её стоит вместе с договором — она понадобится и для налогового вычета, и при любом споре.

Цена в договоре должна быть настоящей

Продавцы иногда просят указать в договоре меньше реальной суммы, чтобы не платить налог. Покупателю соглашаться на это опасно. Если сделку признают недействительной, продавец вернёт сумму из договора, а не ту, что вы отдали. И налоговый вычет вы получите только с указанной суммы. Если продавец настаивает, лучше обсудить это с ним открыто и пересчитать налог — часто оказывается, что его можно уменьшить законно.

Расчёты — последний шаг большой работы. Если вы только начинаете искать, посмотрите весь маршрут в статье как купить квартиру в Донецке.