Дарение квартиры родственнику: договор, налог и подводные камни

Подарить квартиру родственнику можно по договору дарения, который подписывают даритель и одаряемый и сдают на регистрацию в МФЦ. Нотариус нужен только при дарении доли. Близкие родственники — супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры — налог с подарка не платят. Все остальные платят 13% от стоимости квартиры. В Донецке к этому добавляется одно условие: право дарителя должно быть зарегистрировано в ЕГРН по российским правилам.

Зачем дарят, а не продают и не завещают

Чаще всего квартиру дарят, чтобы при жизни решить, кому она достанется. Пожилые родители переоформляют жильё на сына, который за ними ухаживает. Бабушка дарит внучке квартиру, где та живёт с семьёй. Один супруг дарит другому свою долю, чтобы потом проще было продать.

У дарения есть сильная сторона: квартира переходит сразу и не входит в наследство. Другие родственники потом не смогут претендовать на неё как наследники. У завещания всё наоборот: пока человек жив, он остаётся собственником и может передумать, а после его смерти есть обязательная доля — её получат нетрудоспособные родственники даже вопреки завещанию.

Слабая сторона — даритель перестаёт быть собственником в день регистрации. Если отношения испортятся, вернуть квартиру почти невозможно. Об этом стоит подумать всерьёз, особенно если дарят единственное жильё.

Если документы на квартиру старые

Подарить можно только то, что зарегистрировано за вами в ЕГРН. Если на руках украинское свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи до 2014 года или документы, выданные органами ДНР, сначала нужна регистрация по российским правилам. Порядок описан в статье о перерегистрации недвижимости в ДНР. Упрощённая процедура действует до 1 января 2027 года, так что тянуть не стоит.

Если квартира досталась по наследству и наследство не оформлено, подарить её тоже нельзя. Сначала свидетельство о праве на наследство у нотариуса, потом регистрация, и только потом дарение.

Как оформить дарение

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что данные о квартире и собственнике верные, а арестов и запретов нет.
2. Составьте договор дарения. В нём — стороны с паспортными данными, адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, основание права дарителя, указание, что дарение безвозмездное. Если в квартире прописаны люди, перечислите их.
3. Если квартира куплена в браке, возьмите нотариальное согласие супруга дарителя.
4. Подайте договор в МФЦ. Приходят обе стороны с паспортами или представители по нотариальной доверенности. Оплатите госпошлину за регистрацию — её размер уточните в МФЦ.
5. Через несколько рабочих дней получите выписку из ЕГРН, где собственником указан одаряемый.

Акт приёма-передачи при дарении не обязателен. Ключи можно просто отдать.

Когда без нотариуса не обойтись

Если дарят долю, договор удостоверяет нотариус. Это касается и ситуации, когда супруг дарит другому супругу свою половину. Подробнее о том, почему с долями всё строже, — в статье о продаже доли в квартире. Нотариус нужен и тогда, когда собственник квартиры — ребёнок или человек под опекой. От имени малолетних детей дарить недвижимость закон вообще не разрешает.

Налог: кому платить и сколько

Освобождены от налога члены семьи и близкие родственники: супруги, родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых, дедушки и бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Для них подарок не облагается, и декларацию подавать не надо.

Племянники, тёти, дяди, двоюродные братья, зятья, невестки, свёкры, тёщи, а также друзья и гражданские супруги платят НДФЛ 13% от стоимости квартиры. Если подарок дороже 2,4 млн рублей вместе с другими доходами от имущества за год, с превышения — 15%. На практике налог считают от кадастровой стоимости из выписки ЕГРН. Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.

Пример: дядя дарит племяннику однокомнатную квартиру в Макеевке с кадастровой стоимостью 1,5 млн рублей. Племянник заплатит 195 тысяч рублей. Если бы квартира досталась ему по завещанию, налога не было бы совсем — наследство не облагается ни для кого.

Что будет, когда одаряемый решит продать

Квартиру, полученную в дар от члена семьи или близкого родственника, можно продать без налога через три года владения. Если дарил дальний родственник или посторонний человек, срок — пять лет. Отсчёт идёт с даты регистрации права одаряемого.

Есть ещё нюанс для покупателей. Квартира, которая недавно перешла по дарению, вызывает вопросы: не было ли давления на дарителя, понимал ли он, что подписывает, нет ли обиженных родственников. Риск небольшой, но риэлторы покупателя обычно спрашивают об этом. Если даритель жив и может подтвердить, что дарил добровольно, сделки проходят спокойно.

Подаренная квартира и брак

Квартира, полученная в дар, принадлежит лично одаряемому, даже если он получил её в браке. При разводе её не делят. Но если супруги вложили в неё общие деньги и сделали капитальный ремонт, который заметно увеличил стоимость, второй супруг может попытаться признать квартиру общей через суд. Храните чеки и договоры на ремонт, если такой вопрос когда-нибудь может встать.

Можно ли передумать

После регистрации дарение не отменить по желанию дарителя. Закон допускает отмену только в узком перечне случаев, и все они связаны с серьёзными нарушениями со стороны одаряемого или с особым условием в договоре. Например, можно прописать, что дарение отменяется, если даритель переживёт одаряемого. Тогда квартира вернётся дарителю, а не уйдёт наследникам одаряемого. Пожилым людям, которые дарят квартиру детям, такое условие стоит обсудить.

Если цель — обеспечить себе жильё до конца жизни, присмотритесь к другим вариантам: завещанию, договору ренты или дарению с условием о праве пожизненного проживания дарителя. Как устроено наследование, если решите завещать, — в статье о наследстве на квартиру в ДНР.