Продажа доли в квартире: права совладельцев, нотариус и реальная цена

Продать долю в квартире можно, но порядок другой, чем у целой квартиры. Сначала долю письменно предлагают остальным собственникам по той цене, за которую готовы продать. Если в течение месяца они не купили или отказались письменно, долю продают другому покупателю, и договор обязательно удостоверяет нотариус. Отдельная тема — цена. Долю чужому человеку продают со скидкой, и иногда большой.

Откуда в Донецке столько долей

Чаще всего доли появляются после наследства: квартира мамы перешла трём детям, у каждого по трети. Второй источник — приватизация на всю семью: родители и дети получили квартиру в равных частях, потом семья разъехалась. Третий — развод, когда общую квартиру поделили пополам и никто не захотел уступить.

Пока все согласны, проблемы нет: квартиру продают целиком, деньги делят. Сложности начинаются, когда один хочет продать, а другой живёт в квартире или просто не отвечает на звонки — потому что уехал, обиделся или не видит смысла что-то менять. Если доля досталась по наследству и права ещё не оформлены, начните со статьи о наследстве на квартиру в ДНР — без записи в ЕГРН долю не продать.

Сначала долю предлагают совладельцам

У остальных собственников есть преимущественное право купить долю по той же цене и на тех же условиях, что и постороннее лицо. Продавец обязан известить их письменно: какую долю продаёт, за сколько, на каких условиях.

Надёжнее всего отправить извещение через нотариуса. Он передаёт или отправляет его совладельцу и выдаёт свидетельство о передаче — документ, который потом понадобится при сделке. Можно и заказным письмом с описью, но нотариус, удостоверяющий сделку, может такой вариант не принять, и время будет потеряно.

Дальше ждут месяц. Если за это время совладелец не купил долю — можно продавать другому. Если он раньше дал нотариальный отказ от покупки, ждать месяц не нужно. Если совладельцев несколько, извещают каждого.

Цену потом снижать нельзя

Важная деталь, на которой ошибаются: продать постороннему можно только по той цене, которую предлагали совладельцам, или дороже. Если вы предложили долю за миллион, а покупатель с улицы нашёлся только за восемьсот тысяч, нужно заново известить совладельцев о новой цене и снова ждать. Поэтому начальную цену лучше ставить реалистично.

Сделка у нотариуса

Договор купли-продажи доли удостоверяет нотариус — это обязательное условие. Исключение одно: если все собственники продают все доли одному покупателю по одному договору, то есть фактически продаётся целая квартира. Тогда хватит простой письменной формы.

Нотариус сам проверит выписку из ЕГРН, извещение совладельцев или их отказ, согласие супруга, если доля куплена в браке, и разрешение опеки, если среди собственников ребёнок. Он же подаст документы на регистрацию в электронном виде. За удостоверение берут тариф, который зависит от суммы сделки и степени родства, и плату за техническую работу. Сумму лучше узнать заранее — она может оказаться ощутимой.

Полный список бумаг почти такой же, как при продаже целой квартиры, он есть в статье о документах для продажи квартиры. Если один из совладельцев живёт далеко, его может представлять человек по нотариальной доверенности.

Сколько стоит доля на самом деле

Представим двухкомнатную квартиру в Ворошиловском районе за 3,6 млн рублей. Половина — 1,8 млн? Только если её покупает второй совладелец: для него доля превращает квартиру в целую, и он готов заплатить почти полную цену.

Постороннему человеку половина квартиры, в которой живёт чужая семья, нужна редко. Её покупают в основном те, кто зарабатывает на долях: потом они договариваются с совладельцами о выкупе второй части или продаже квартиры целиком. Изредка — люди, которым срочно нужна регистрация в конкретном районе. И те и другие хорошо понимают, что пользоваться такой долей сложно, и предлагают цену намного ниже доли от рыночной стоимости.

Отсюда главный совет: прежде чем продавать долю чужим, попробуйте договориться о продаже всей квартиры. Почти всегда это выгоднее для всех совладельцев, даже для того, кто против.

Если договориться не получается

Продать или выкупить внутри семьи

Совладельцу можно продать долю или подарить, если это близкий человек. Для сделки между совладельцами извещать остальных не нужно, но нотариус всё равно обязателен.

Через суд

Если доля маленькая, выделить её в натуре нельзя, а собственник ею не пользуется, суд может обязать остальных выплатить ему компенсацию. Работает и в обратную сторону: владелец большой доли может требовать выкупить маленькую чужую. Такие дела длятся месяцами, и без юриста за них браться не стоит.

Схемы с дарением части доли

Иногда предлагают «подарить» покупателю крошечную часть доли, а остальное потом продать ему как совладельцу, чтобы обойти извещение. Суды такие сделки нередко признают притворными, и тогда совладелец может забрать долю себе. Мы бы не советовали так делать.

Налог с продажи доли

Срок владения считается так же, как для квартиры: пять лет в общем случае и три года для наследства, приватизации, подарка от близкого родственника. Если срок не прошёл, с дохода платят 13%. Вычет в 1 млн рублей применяется к доле пропорционально, если все совладельцы продают квартиру одним договором, и полностью — если вы продаёте свою долю отдельным договором. Это одна из причин, по которой иногда выгоднее оформить сделку несколькими договорами. Посчитайте оба варианта до того, как идти к нотариусу.