Документы для продажи квартиры в ДНР: полный список

Для продажи квартиры в ДНР нужны паспорт собственника, зарегистрированное в ЕГРН право (подтверждается выпиской), документ, по которому квартира досталась продавцу, а также согласия и справки — в зависимости от ситуации. Главная местная особенность одна: если право собственности всё ещё подтверждено только документами Украины или республики и не внесено в ЕГРН, продать квартиру нельзя, пока его не зарегистрируют. Ниже — полный список с пояснениями, что из него нужно именно вам.

Базовый набор: без чего сделки не будет

Паспорт гражданина России

Продавец подписывает договор и подаёт документы в МФЦ с российским паспортом. Если паспорт недавно меняли, а в документах на квартиру стоят старые данные — захватите и старый, либо справку о смене паспорта. Расхождение в написании фамилии (частая история при переходе с украинских документов: «Олександр» и «Александр») лучше выяснить заранее, иногда для этого нужен отдельный документ о тождестве.

Выписка из ЕГРН

Это подтверждение, что право зарегистрировано. Собственник заказывает её на Госуслугах, в МФЦ или на сайте Росреестра. Для сделки сама выписка формально не обязательна — регистратор видит реестр и так, — но без неё ни один покупатель не станет вносить задаток. Закажите свежую в начале продажи и ещё раз перед сделкой. Какие бывают выписки и что в них смотреть, мы разобрали в статье о выписке ЕГРН.

Документ-основание

То, откуда у вас квартира: договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, решение суда. Регистратор может его не запросить, но покупатель попросит обязательно — по нему видно историю квартиры. Если оригинал утерян, дубликат выдаёт нотариус, удостоверявший договор, или архив, где хранятся документы нотариуса.

Если на руках документы Украины или ДНР

Свидетельство о праве собственности украинского образца, договор, удостоверенный украинским нотариусом, документы, выданные органами республики, — всё это действительно, но для продажи право сначала регистрируют в ЕГРН. Для этого есть упрощённый порядок: заявление подают через любой МФЦ, нужны российский паспорт, СНИЛС, правоустанавливающие и технические документы. Украинские документы, выданные после 11 мая 2014 года, дополнительно проходят признание региональной комиссией — их тоже принимает МФЦ.

Срок упрощённой регистрации несколько раз переносили, последний раз — до 1 января 2027 года. Если собираетесь продавать в ближайший год, начинать надо сейчас: после подачи регистрация может занять недели, а при расхождениях в документах и больше. Всё о процедуре — в статье о перерегистрации недвижимости в ДНР, а о продаже в таких случаях — в разборе продажи квартиры с документами Украины.

Согласия, которые могут понадобиться

Нотариальное согласие супруга

Если квартира куплена в браке, она общая, даже если в документах записан один из супругов. Для продажи нужно нотариальное согласие второго. Это касается и бывших супругов, если имущество после развода не делили. Если был раздел или брачный договор, где квартира отнесена к одному, вместо согласия прикладывают этот документ.

Квартира, полученная по наследству, в дар или приватизированная, общей не считается — согласие не нужно, даже если продавец женат.

Разрешение органа опеки

Нужно, если среди собственников есть ребёнок или человек под опекой, а также если квартира покупалась с материнским капиталом и доли детям уже выделены. Опека выдаёт разрешение, когда видит, что ребёнок получает взамен равноценное или лучшее жильё. Сделка в этом случае удостоверяется у нотариуса. Заложите на это время: рассмотрение занимает до двух-трёх недель.

Отказ других дольщиков от покупки

При продаже доли постороннему человеку остальные собственники имеют право купить её первыми. Их нужно письменно известить через нотариуса о цене и условиях. Если отказались или промолчали месяц — можно продавать другому. Нотариальный отказ ускоряет процесс.

Справки, которые попросит покупатель

Для регистрации их не требуют, но без них осторожный покупатель задаток не внесёт.

• О зарегистрированных лицах — кто прописан в квартире. Лучше, чтобы к сделке все выписались, или хотя бы чтобы срок выписки был в договоре.
• Об отсутствии долгов за свет, газ, воду, отопление, капремонт. Проще всего — свежие квитанции с нулевым остатком или справки поставщиков.
• Из психоневрологического и наркологического диспансеров — не обязательны, но их часто просят, если продавец пожилой. Это защищает покупателя от оспаривания сделки.
• Технический паспорт — чтобы сверить планировку. Неузаконенная перепланировка не мешает регистрации, но может стать поводом для торга или отказа банка.

Если продаёт представитель

Когда собственник не может прийти сам — живёт в другом городе, болеет, — продажу ведёт представитель по нотариальной доверенности. В ней должно быть прямо указано право продать конкретную квартиру, подписать договор, получить деньги и подать документы на регистрацию. Покупатели относятся к таким сделкам настороженно, поэтому полезно дать возможность связаться с собственником по видео. Доверенность проверяется на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Если покупатель берёт ипотеку

Банк покупателя обычно просит у продавца больше: копию паспорта, документ-основание, выписку ЕГРН, техпаспорт или поэтажный план, справку о прописанных, иногда — нотариальное согласие супруга даже там, где оно формально не требуется. Плюс отчёт об оценке, который заказывает покупатель, — оценщику нужно попасть в квартиру. Ничего сложного в этом нет, но сроки сделки растягиваются на две-три недели, и это стоит учитывать в предварительном договоре.

Когда нужен нотариус

Обычный договор купли-продажи квартиры можно подписать в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно, когда:

• продаётся доля в праве собственности;
• среди продавцов есть несовершеннолетний или недееспособный;
• продажа идёт по сделке, которую закон специально требует удостоверять (например, при отчуждении имущества опекаемого).

Нотариус сам проверит документы, запросит сведения и подаст их на регистрацию. Стоит дороже, зато часть рисков берёт на себя.

Как собрать всё без суеты

Начните с выписки ЕГРН — она сразу покажет, есть ли проблемы с правом. Если право не зарегистрировано, остальное пока подождёт: подавайте на регистрацию. Если зарегистрировано — параллельно заказывайте справки, решайте вопрос с выпиской прописанных и согласием супруга. Всё вместе обычно занимает одну-две недели. Когда документы готовы, можно переходить к цене и объявлению — весь порядок в статье как продать квартиру в Донецке. А чтобы понимать, что будет проверять другая сторона, полезно заглянуть в разбор как покупатели проверяют квартиру.