Как проверить квартиру перед покупкой в ДНР

Проверить квартиру перед покупкой — значит убедиться в трёх вещах: продавец действительно собственник и имеет право продавать, у квартиры нет арестов, долгов и чужих прав, а сама квартира и дом в том состоянии, за которое вы платите. На всё уходит два-три дня. Экономить на этих днях — худшая экономия при покупке жилья.

Выписка ЕГРН — с неё начинается всё

Закажите свежую выписку из ЕГРН сами, не довольствуйтесь той, что показывает продавец. Выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах может получить любой человек, согласие хозяина не нужно. Заказ — через МФЦ или онлайн-сервис Росреестра.

Что смотреть в выписке:

• Собственник. ФИО должны совпасть с паспортом продавца. Если собственников несколько — продавать должны все вместе или по доверенности каждого.
• Вид права. Собственность целиком или доли. Продажа доли — отдельная история с нотариусом и правом преимущественной покупки у других дольщиков.
• Обременения. Ипотека, арест, запрет на регистрационные действия. Если что-то есть — сделку можно проводить только после снятия или по специальной схеме с банком.
• Характеристики. Площадь, этаж, кадастровый номер. Они должны совпадать с тем, что вы видите в квартире и в техпаспорте.

В ДНР часто встречается ситуация, когда право ещё не внесено в ЕГРН, а на руках у продавца документы Украины или республики. Покупать такую квартиру «сейчас, а зарегистрируем потом» нельзя — переход права к вам просто не пройдёт регистрацию. Правильный путь: продавец регистрирует своё право через МФЦ, а вы на это время фиксируете договорённость предварительным договором и задатком. Как оформить задаток, чтобы его не потерять, — в статье о задатке при покупке квартиры.

История квартиры и основания права

Попросите у продавца документ-основание: договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации, дарения. Посмотрите, когда и как он получил квартиру. Настораживать должно:

• квартира переходила из рук в руки несколько раз за последние год-два;
• продавец получил её по наследству меньше трёх лет назад — возможны другие наследники;
• при приватизации кто-то из прописанных отказался от участия — такой человек может сохранить право пожизненно жить в квартире;
• продажа по доверенности, а сам собственник «за границей» или «болеет».

Ни один из этих пунктов не означает автоматически, что сделка плохая. Но каждый — повод копнуть глубже, а лучше показать документы юристу.

Продавец: паспорт, брак, дееспособность

Проверьте паспорт продавца на действительность — это можно сделать на сайте МВД. Спросите про семейное положение: если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие супруга, даже если он не указан собственником. Если квартира куплена после развода, но до раздела имущества, бывший супруг тоже может иметь право на часть.

Отдельная тема — дееспособность. Если продавец пожилой или поведение кажется странным, разумно попросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это не оскорбление, а обычная практика: сделку, совершённую человеком, который не понимал своих действий, можно оспорить, и деньги вернуть будет очень трудно.

Кто прописан в квартире

Регистрация по месту жительства не даёт права собственности, но выписать человека против его воли можно только через суд. Попросите выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных. Идеальный вариант — все выписаны до сделки. Если нет — в договоре фиксируется срок выписки, а часть суммы можно оставить в банковской ячейке или на аккредитиве до его наступления.

Особое внимание — детям и людям, которые отказались от приватизации. Выписать ребёнка «в никуда» органы опеки не позволят, а отказник может жить в квартире и после её продажи.

Долги и суды

Попросите справки об отсутствии задолженности за свет, газ, воду, отопление и капремонт. Долги за коммуналку формально остаются на прежнем хозяине, но разбираться с управляющей компанией после переезда неприятно. Долг по взносам на капремонт вообще может перейти на нового собственника.

Проверьте продавца в базе исполнительных производств ФССП и в картотеке арбитражных дел: большие долги или процедура банкротства — риск, что сделку признают недействительной. Эта проверка занимает десять минут и делается по ФИО и дате рождения.

Осмотр: дом и квартира

Документы в порядке — идём смотреть «железо». Лучше приехать дважды: днём и вечером, в будний день.

Дом и подъезд

Кровля и верхние этажи — есть ли следы протечек на лестнице. Фасад — трещины, особенно наклонные, от окон вниз. Подвал — сырость, запах, вода. Спросите соседей, как в доме с водой и отоплением прошлой зимой: в Донецке и Макеевке график подачи воды и температура в батареях сильно различаются от дома к дому, и это важнее цвета обоев.

Квартира

• Окна: откройте и закройте каждое, посмотрите на откосы — тёмные пятна означают конденсат и плесень.
• Трубы и стояки: какие материалы, когда меняли, нет ли следов протечек у соседей снизу.
• Электрика: откройте щиток, посмотрите на автоматы. Старые пробки и алюминиевая проводка — будущие траты.
• Газ: есть ли акт последней проверки, где стоит котёл или колонка, узаконен ли перенос.
• Перепланировка: сравните планировку с техпаспортом. Снесённая стена или перенесённая кухня без согласования — ваша головная боль после покупки.

Что делать с результатами

Составьте список найденного и разделите на две группы. Первая — то, что закрывает сделку или откладывает её до исправления: чужие права, арест, незарегистрированная собственность, несогласная сторона. Вторая — то, что влияет на цену: состояние, коммуникации, неузаконенная перепланировка. Первое решает продавец до сделки, второе обсуждается на торге.

Когда проверка пройдена, можно вносить задаток и готовиться к сделке. Порядок покупки от поиска до ключей мы разобрали в статье как купить квартиру в Донецке. А если квартиру продаёт риэлтор, не стесняйтесь спрашивать у него документы заранее — добросовестный специалист проверяет объект ещё до того, как выставить его на продажу. Порядок продажи глазами продавца описан в инструкции как продать квартиру в Донецке: полезно знать, что должна сделать другая сторона.