Доверенность на продажу квартиры: как оформить и что проверить покупателю

Продать квартиру по доверенности можно, если она удостоверена нотариусом и в ней прямо названы нужные полномочия: продать конкретную квартиру, подписать договор, подать документы на регистрацию и получить деньги. В Донецке и Макеевке так продают много квартир — собственники живут в Ростове, Москве, за границей, ухаживают за родителями в другом городе. Для продавца это удобно, для покупателя — повод проверять внимательнее обычного.

Когда без представителя не обойтись

Чаще всего доверенность нужна в трёх случаях. Собственник давно уехал и приезжать ради одной сделки дорого или невозможно. Собственников несколько, и один из них не может прийти на подписание. Пожилой владелец плохо ходит, и всё за него делает сын или дочь.

Бывает и четвёртый случай, о котором меньше говорят: человек не хочет сам ходить по инстанциям и поручает всё риэлтору. Это законно, но покупатели к таким сделкам относятся настороженно. Если вы собственник и можете прийти на подписание сами — приходите. Сделка пройдёт спокойнее, а торговаться с вами будут меньше.

Что вписать в текст доверенности

Доверенность «на всё» вроде бы удобнее, но на практике с размытой формулировкой проблем больше: МФЦ и банки читают текст буквально. Лучше перечислить полномочия конкретно.

• Адрес квартиры и кадастровый номер. Если право ещё не зарегистрировано в ЕГРН, добавьте право подать документы на регистрацию права собственности доверителя.
• Право продать квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению — или, наоборот, с ограничением «не ниже такой-то суммы».
• Право подписать договор задатка, предварительный и основной договоры, передаточный акт.
• Право получить деньги наличными или перечислить их на счёт собственника. Второй вариант безопаснее для всех.
• Право заказывать справки, выписку из ЕГРН, технический паспорт, переоформлять лицевые счета.
• Право подавать и забирать документы в МФЦ, вносить исправления, приостанавливать регистрацию.

Если в квартире прописаны люди или нужны согласия, допишите право получать справки о зарегистрированных и представлять интересы в управляющей компании. Каждое лишнее хождение к нотариусу из-за забытой строчки — это неделя задержки.

Срок действия

Срок указывают в самой доверенности. Если его нет, она действует один год. На продажу обычно хватает шести месяцев — год, но учитывайте, сколько займёт перерегистрация старых документов: если бумаги украинские, лучше брать с запасом.

Где оформить, если собственник далеко

Доверенность удостоверяет любой российский нотариус, не обязательно в Донецке. Собственник из Краснодара идёт к нотариусу в Краснодаре, и документ одинаково действует по всей стране. Нотариус вносит его в единый реестр, поэтому МФЦ видит доверенность независимо от того, где она выдана.

Если собственник живёт за границей, оформить доверенность можно в консульстве России. С документами, выданными иностранными нотариусами, сложнее: нужна легализация или апостиль, перевод, а доверенности, оформленные на Украине, на практике почти никто не принимает. Прежде чем тратить время, уточните у нотариуса в Донецке, какой вариант сработает в вашем случае.

Стоимость доверенности складывается из тарифа и платы за техническую работу нотариуса и обычно укладывается в несколько тысяч рублей. Нужны паспорт собственника и документы на квартиру или хотя бы их копии.

Как покупателю проверить доверенность

Риски сделки через представителя понятны: доверенность могла быть отменена, собственник мог умереть, а иногда документ просто поддельный. Вот что сделать до задатка.

1. Проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты по дате и номеру в реестре. Сервис показывает, существует ли такая доверенность и не отменена ли она.
2. Закажите свежую выписку из ЕГРН и сверьте собственника с доверителем. Как читать выписку, разобрано в статье о выписке ЕГРН в ДНР.
3. Попросите видеозвонок с собственником. Пусть он покажет паспорт, назовёт адрес квартиры и цену. Честный продавец не откажет — это пять минут.
4. Посмотрите, когда выдана доверенность. Документ, выданный несколько лет назад на имя дальнего знакомого, — повод разбираться подробнее.
5. Уточните, куда пойдут деньги. Идеально — на счёт собственника, через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка.

Повторите проверку по реестру в день сделки. Доверенность прекращается не только отменой, но и смертью доверителя, и узнать об этом представитель может последним. Общий список того, что проверять перед покупкой, — в статье как проверить квартиру перед покупкой.

Запрет на сделки без личного участия

Любой собственник может подать в Росреестр заявление о том, что сделки с его недвижимостью регистрируются только при его личном участии. Такую отметку часто ставят пожилые люди после звонков мошенников. Если она есть, доверенность для регистрации не подойдёт, пока собственник сам не снимет запрет. Отметка видна в выписке из ЕГРН — посмотрите её до того, как назначать сделку.

Если доверенность нужно отменить

Собственник отменяет доверенность в любой момент, даже если представитель уже договорился с покупателем. Для этого он обращается к любому нотариусу, и отмена попадает в реестр. Представителя желательно известить отдельно — письмом или сообщением, иначе он может продолжать действовать добросовестно, а разбираться потом будут все стороны.

Если вы выдали доверенность и передумали продавать, не откладывайте отмену: пока документ действует, им могут воспользоваться.

Чего доверенность не позволяет

Представитель не может продать квартиру себе, а также совершать сделки, которые выходят за перечисленные полномочия. Если в доверенности нет права получать деньги, деньги он получить не вправе, и расписка от него не защитит покупателя. Если собственник в браке и квартира куплена в браке, кроме доверенности понадобится нотариальное согласие супруга. Для квартиры, где есть доля ребёнка, — разрешение опеки, которое представитель тоже должен быть уполномочен получить.

Полный список бумаг, который соберёт продавец вместе с доверенностью, — в статье о документах для продажи квартиры. А если право ещё не перерегистрировано по российским правилам, начните с перерегистрации недвижимости — её тоже можно поручить представителю.