Как продать квартиру в ипотеке: согласие банка и четыре схемы сделки

Продать квартиру в ипотеке можно, если банк согласен. Обычно делают так: деньги покупателя частично идут на погашение долга, банк снимает залог, и одновременно регистрируется переход права. Чтобы покупатель не рисковал, расчёт проводят через аккредитив или ячейку, а сумму, которая уходит банку, передают уже после подписания договора. Есть и другие схемы — с погашением заранее, с переводом долга, с покупкой в ипотеку в том же банке. Какую выбрать, зависит от остатка долга и денег покупателя.

Почему покупатели боятся обременения

В выписке из ЕГРН у такой квартиры есть строка «ипотека в силу закона» с названием банка. Покупатель видит её и думает: а если я заплачу, а продавец не погасит кредит? Опасение понятное. Квартира с обременением переходит к покупателю вместе с залогом, и банк вправе обратить на неё взыскание, если долг не закрыт.

Поэтому ваша задача как продавца — заранее показать, что схема продумана: банк в курсе, сумма долга известна, деньги на погашение пойдут напрямую в банк. Тогда большинство покупателей соглашаются, хотя и просят небольшую скидку за сложность.

С чего начать: разговор с банком

До того как выставлять квартиру, позвоните в банк или придите в отделение. Узнайте три вещи. Точный остаток долга на дату предполагаемой сделки. Какие схемы продажи залоговой квартиры банк поддерживает. Сколько времени занимает выдача документов о погашении и снятие обременения.

Возьмите справку об остатке задолженности. Её покупатель захочет увидеть одной из первых. Если ипотека льготная — семейная, 2% для новых регионов, — уточните, что будет с условиями, если вы досрочно погасите кредит. Как работают эти программы в республике, разобрано в статье об ипотеке в ДНР.

Схема первая: продавец гасит долг сам

Если долг небольшой и у вас есть деньги — займите у родственников или продайте что-то другое, — погасите кредит до продажи. Банк выдаст справку о закрытии и подаст заявление о погашении записи об ипотеке. Через несколько рабочих дней выписка будет чистой, и квартира продаётся как обычная.

Это самый простой для покупателя вариант и самый выгодный для цены: торговаться из-за обременения не придётся.

Схема вторая: долг гасится деньгами покупателя до сделки

Покупатель передаёт продавцу часть суммы — задаток или аванс, равный остатку долга. Продавец сразу гасит кредит, банк снимает залог, затем стороны подписывают основной договор и рассчитываются за остальное.

Для продавца удобно. Для покупателя рискованно: деньги уже отданы, а квартира ещё не его. Если продавец передумает или умрёт до сделки, вернуть деньги можно будет только через суд или наследников. Соглашаться на такую схему стоит, если сумма невелика, а продавец понятный. И обязательно — с переводом напрямую на ссудный счёт в банке, не наличными продавцу. Как оформлять предоплату, рассказано в статье о задатке при покупке квартиры.

Схема третья: одновременное погашение и регистрация

Самая сбалансированная. Стороны подписывают договор купли-продажи. Покупатель открывает два аккредитива или кладёт деньги в две ячейки: одна часть — для банка-кредитора, вторая — для продавца. Банк получает свою часть и выдаёт документы о погашении, обременение снимается, регистрируется переход права, продавец получает остаток.

Многие банки проводят такие сделки у себя в офисе и сами подают документы в Росреестр. Это дольше, чем обычная продажа, на неделю-две, но риски у обеих сторон минимальны. Подробнее о том, как работают аккредитив и ячейка, — в статье о расчётах при покупке квартиры.

Схема четвёртая: покупатель берёт ипотеку в том же банке

Если покупателю тоже нужен кредит, удобно оформить его в банке продавца. Банк одной сделкой гасит старый кредит, выдаёт новый, и квартира переходит из залога за долги продавца в залог за долги покупателя. Банку это выгодно — он сохраняет клиента, поэтому одобряет такие сделки охотнее.

Отдельно бывает перевод долга — покупатель становится заёмщиком по старому кредиту. На практике банки идут на это редко, только при хорошей платёжеспособности нового заёмщика.

Если в квартире есть маткапитал

При покупке с маткапиталом родители обязаны выделить доли детям после снятия обременения. Если квартира продаётся, пока ипотека не погашена, доли ещё не выделены, но обязательство уже есть. Социальный фонд и опека могут проверить, не нарушены ли права детей.

Обычно поступают так: сначала гасят кредит и выделяют доли, потом получают разрешение опеки на продажу при условии, что детям сразу покупается доля в другом жилье не меньшей площади или стоимости. Это добавляет месяц-два к сделке. Если план такой, начинайте разговор с опекой раньше, чем ищете покупателя.

Цена и сроки

Квартиру с обременением обычно продают с небольшой скидкой — покупатель оплачивает этим свои хлопоты и риски. Если вы погасили кредит до продажи, скидку можно не давать. Срок сделки зависит от банка: где-то вся процедура занимает две недели, где-то больше месяца из-за согласований.

Общий порядок продажи — документы, цена, показы, задаток — тот же, что и у любой квартиры. Если вы продаёте впервые, начните со статьи как продать квартиру в Донецке, а схему с банком добавьте к ней как отдельный шаг.