Как продать квартиру, в которой прописаны люди

Продать квартиру, в которой прописаны люди, можно: регистрация по месту жительства не даёт права собственности и не мешает регистрации сделки. Но покупатель почти всегда попросит, чтобы все выписались до сделки или в срок, указанный в договоре. Взрослые родственники выписываются сами через МФЦ или Госуслуги. Дети — только одновременно с пропиской по новому адресу. Если человек уехал и не отвечает, выписывают через суд. А тот, кто когда-то отказался от приватизации, может остаться жить в квартире и после продажи — это главный риск, о котором надо знать.

Почему покупатели этого боятся

Покупатель платит за квартиру, а не за соседство с чужими людьми. Даже если прописанный давно не живёт в квартире, формально он может прийти, а выписывать его потом придётся новому хозяину — через суд, долго и за свой счёт. Поэтому квартиры «с хвостами» продаются дольше и с большим торгом.

В Донецке таких квартир много. За последние годы часть семей уехала, а регистрация осталась: сын в Москве, дочь за границей, бывший муж где-то в другой области. Продавец часто сам забывает, кто числится по адресу, пока не возьмёт справку.

Кто сохраняет право жить в проданной квартире

По общему правилу, когда квартира переходит к новому собственнику, члены семьи прежнего владельца теряют право ею пользоваться. Но есть исключения.

Отказ от приватизации

Если человек был прописан в квартире на момент приватизации и отказался от своей доли в пользу других, он сохраняет право пользоваться квартирой бессрочно. Это право не прекращается ни при продаже, ни при дарении. Выписать такого человека против его воли почти невозможно, разве что он добровольно выехал на другое постоянное место жительства.

Для приватизации по российскому закону это правило работает точно. Если квартиру приватизировали по украинскому законодательству, практика может отличаться, и такой случай лучше показать юристу до задатка.

Другие случаи

Право проживания может быть закреплено завещательным отказом («завещаю квартиру сыну с условием, что в ней пожизненно живёт моя сестра»), договором ренты или решением суда. Всё это видно из документов-оснований, поэтому покупатель и его риэлтор просят их показать.

Как узнать, кто прописан

Возьмите справку о зарегистрированных или выписку из домовой книги. Её выдают в МФЦ, паспортной службе или управляющей компании. Смотрите не только на тех, кто числится сейчас, но и на выписанных за последние годы. Если кто-то выписан «в никуда», в армию или в больницу, покупатель задаст вопросы.

Справку покажите покупателю сразу, ещё на этапе задатка. Это часть стандартного пакета, о нём подробно в статье о документах для продажи квартиры.

Добровольная выписка

Взрослый человек выписывается сам: через Госуслуги, МФЦ или подразделение по вопросам миграции. Если он регистрируется по новому адресу, старая регистрация снимается автоматически. Если пока некуда, можно сняться с учёта по заявлению.

Если прописанный живёт в другом городе, ему не нужно ехать в Донецк. Он выписывается по месту нахождения через Госуслуги или регистрируется по новому адресу там, где живёт. Если он за границей — через консульство или по доверенности. Договоритесь с ним заранее и попросите прислать подтверждение.

Дети

Ребёнка выписывают вместе с регистрацией по новому адресу, обычно туда же, куда прописывается один из родителей. Если ребёнок не собственник квартиры, разрешение опеки на выписку обычно не нужно. Если он собственник или у него доля — понадобится разрешение опеки на саму продажу, а это отдельная процедура с условием купить ему жильё не хуже.

Если человек не выписывается

Бывают две ситуации. Первая — человек не против, но недоступен: потерялся, не отвечает, номер не работает. Вторая — человек против и не хочет выписываться.

В обоих случаях путь один — суд. Собственник подаёт иск о признании человека утратившим право пользования жилым помещением. Суд смотрит, является ли он членом семьи собственника, живёт ли в квартире, платит ли за неё, есть ли у него другое жильё. Если человек давно уехал, не платит и не появлялся, суд обычно встаёт на сторону собственника. Решение — основание снять его с учёта.

Если человек отказался от приватизации, суд, скорее всего, откажет — разве что докажете, что он давно добровольно выехал на постоянное место жительства в другое место.

Если пропавший жилец к тому же собственник доли или наследник, всё сложнее. Тут без юриста не обойтись — особенно когда документы ещё украинские. Об этом подробнее в статье о продаже квартиры с документами Украины или ДНР.

Что записать в договор

Если к сделке выписаться не успели, пропишите в договоре, кто зарегистрирован, в какой срок обязуется сняться с учёта и что будет при нарушении. Покупатель вправе попросить удержать часть суммы до выписки — это нормальная практика. Например, 100–200 тысяч рублей лежат в ячейке или на аккредитиве до предъявления справки, что в квартире никто не зарегистрирован.

Продавцу полезно собрать нотариальные обязательства от прописанных родственников выписаться к определённой дате. Юридически это не гарантия, но покупатель видит, что вопрос решается.

Весь путь продажи — от документов до расчётов — описан в статье как продать квартиру в Донецке. Выписка жильцов — один из шагов, который лучше сделать в самом начале, а не накануне сделки.