Договор аренды квартиры: что обязательно прописать

Договор аренды квартиры между физическими лицами по закону называется договором найма жилого помещения и заключается в простой письменной форме, без нотариуса. Чтобы он действительно защищал, в нём должны быть прописаны стороны и все, кто будет жить, срок, плата и порядок оплаты, залог, коммунальные платежи, опись имущества и условия расторжения. Разберём каждый пункт и то, что обычно забывают.

Стороны и жильцы

Со стороны собственника договор подписывает собственник квартиры (или все собственники, если их несколько, либо один по доверенности остальных). Нанимателю стоит попросить выписку ЕГРН и сверить собственника с паспортом — это защищает от ситуации, когда квартиру сдаёт человек, который сам её снимает.

Со стороны нанимателя — один человек, который отвечает по договору. Остальных, кто будет постоянно жить в квартире, перечисляют в договоре поимённо. Это важно для обеих сторон: собственник знает, кто живёт в его квартире, а у жильцов нет риска, что «лишнего» человека попросят выехать.

Объект

Точный адрес с номером квартиры, количество комнат, площадь, кадастровый номер. Если сдаётся не вся квартира, а комната, — какая именно и какими помещениями можно пользоваться вместе с собственником или другими жильцами.

Срок

Договор найма может быть краткосрочным (до года) или на срок до пяти лет. Если срок — год и больше, обременение по договору подлежит государственной регистрации в ЕГРН. Чтобы не заниматься регистрацией, на практике часто заключают договор на 11 месяцев с условием автоматического продления, если ни одна сторона не заявила об окончании.

Пропишите, за какой срок стороны предупреждают о расторжении. Обычно — за месяц. Это даёт собственнику время найти новых жильцов, а нанимателю — новое жильё.

Плата

Сумма цифрами и прописью, дата оплаты (например, «не позднее 5-го числа каждого месяца») и способ: перевод на карту или счёт, наличные под расписку. Если оплата переводом, в договоре указывают реквизиты — тогда каждая оплата сама по себе будет подтверждением.

Если собственник хочет иметь возможность пересматривать цену, это должно быть в договоре: не чаще раза в год и с предупреждением за месяц. Без такого условия плата за весь срок остаётся той, что указана.

Залог

Залог (обеспечительный платёж) — сумма, которую наниматель передаёт в начале и получает обратно при выезде. Пропишите:

• размер — обычно равен месячной плате;
• за что залог может быть удержан: повреждения сверх естественного износа, долги за коммунальные услуги, недостача по описи;
• что залог не засчитывается в последний месяц аренды без согласия собственника (или, наоборот, засчитывается — как договоритесь);
• срок возврата после выезда — например, в течение пяти дней после подписания акта возврата.

Самые частые споры по аренде — именно о залоге. Чем конкретнее этот пункт, тем меньше поводов для ссор.

Коммунальные платежи

Кто что оплачивает — по пунктам. Обычно наниматель платит по счётчикам: свет, газ, вода, а также интернет. Собственник — капремонт, налог на имущество, иногда отопление и содержание дома. Укажите, как передаются показания и квитанции, и что будет, если счёт пришёл после выезда жильцов.

В день заселения в акт приёма-передачи записываются показания всех счётчиков. В день выезда — снова. Разница — ответственность нанимателя.

Опись имущества и акт

Опись — приложение к договору, где перечислено всё, что остаётся в квартире, с кратким описанием состояния. Не «диван», а «диван угловой, серый, царапина на ножке». Вместе с описью лучше сделать фото всех комнат и предметов с датой. При выезде — сверка по той же описи и акт возврата квартиры, который подписывают обе стороны.

Естественный износ — выцветшие обои, потёртый линолеум у входа после двух лет жизни — не повод удерживать залог. Разбитое стекло, прожжённый диван, сломанная стиральная машина — повод.

Правила проживания

Лучше договориться заранее, чем выяснять потом:

• животные — можно ли, какие, что будет при повреждениях;
• курение в квартире;
• гости с ночёвкой и на какой срок;
• субаренда — по умолчанию запрещена без согласия собственника, но лучше прописать;
• ремонт и изменения: можно ли вешать полки, менять замки, переклеивать обои.

Ремонт и поломки

По общему правилу мелкий текущий ремонт — на нанимателе, капитальный и поломки не по его вине — на собственнике. Но что считать мелким, лучше расшифровать. Например: наниматель сам меняет лампочки, прокладки в кранах, мелкую фурнитуру, а собственник — котёл, стиральную машину, холодильник, если они вышли из строя от износа. И отдельно — в какой срок собственник реагирует на поломку.

Визиты собственника

Собственник имеет право проверять состояние квартиры, но не в любое время. Пропишите: с предупреждением за сутки, в согласованное время, не чаще раза в месяц. Это защищает жильцов от внезапных визитов и не ограничивает собственника.

Расторжение

Перечислите, в каких случаях договор можно расторгнуть досрочно и как:

• неоплата два месяца подряд или систематические задержки;
• порча имущества, нарушение правил проживания;
• желание одной из сторон — с предупреждением за месяц.

Если наниматель съезжает раньше срока без предупреждения, залог может быть удержан — это тоже стоит написать прямо.

Сколько страниц должно получиться

Хороший договор аренды — две-три страницы плюс опись и акт. Он не делает отношения формальными, а просто снимает поводы для спора. Собственнику стоит также прочитать статью как сдать квартиру в Донецке — там о выборе жильцов и налогах. Нанимателю — статью как снять квартиру и не нарваться на мошенников. А если вы риэлтор и регулярно составляете такие договоры, удобнее собирать их из шаблона с уже заполненными данными сторон и объекта — так это устроено в разделе договоров CRM для риэлтора rielt.su. Ту же логику письменных договорённостей при покупке жилья мы разбирали в статье о задатке.