Как сдать квартиру в Донецке и не пожалеть

Сдать квартиру в Донецке несложно: жильё в аренду ищут постоянно. Сложно сдать так, чтобы через год не менять сантехнику и не оплачивать чужие долги за свет. Для этого нужны три вещи — адекватная цена, внимательный выбор жильцов и договор с описью имущества. Разберём по шагам, как это сделать без посредника или вместе с риэлтором.

Подготовка квартиры

Квартира под аренду не обязана быть с дизайнерским ремонтом, но всё основное должно работать: краны не текут, розетки не искрят, окна закрываются, есть горячая вода или бойлер. Жильцы, которые с первого дня сталкиваются с поломками, быстро теряют уважение к квартире и начинают относиться к ней соответственно.

Минимальный набор для долгосрочной аренды: кровать, шкаф, стол, стулья, холодильник, плита, стиральная машина. Телевизор и микроволновка — по желанию. Личные вещи, альбомы, одежду, дорогие вам предметы увезите. Всё, что остаётся, будет внесено в опись.

Отдельно проверьте, как в доме с водой. В разных районах Донецка и Макеевки график подачи воды отличается, и если в квартире стоит бак с насосом — обязательно напишите об этом в объявлении. Для многих арендаторов это решающий аргумент.

Цена

Цену определяют так же, как при продаже: по похожим квартирам в том же районе. Посмотрите объявления о сдаче на площадках, но учитывайте, что в объявлениях цена обычно выше, чем в итоге платят. Хороший признак правильной цены — за первую неделю вам позвонили пять-десять человек, а через две недели квартира сдана.

Если звонков почти нет, цена завышена или фото не цепляют. Если звонят очень много и сразу готовы заселяться — возможно, вы продешевили, но это лучше, чем три месяца простоя. Простой в один месяц съедает выгоду от года аренды с ценой на 5% выше.

Решите заранее, что входит в цену. Коммунальные услуги по счётчикам обычно платит жилец. Капремонт, домофон, вывоз мусора — по договорённости. Это нужно написать в объявлении, чтобы не было споров потом.

Объявление и фото

Фото снимайте при дневном свете, с открытыми шторами, из угла каждой комнаты. Обязательно — кухня, санузел, вид из окна, подъезд. Описание — короткое и по делу: район и ориентир, этаж, отопление, что с водой, что есть из мебели и техники, можно ли с детьми и животными, на какой срок сдаёте. Тем, кто не подходит, вы сэкономите звонок, тем, кто подходит, — ответите на вопросы до показа. Общие правила фото и подготовки мы разбирали в статье как подготовить квартиру к продаже — для аренды они те же.

Выбор жильцов

Это самый важный шаг. Хорошие жильцы — те, кто платит вовремя и бережёт квартиру, — стоят небольшой скидки к цене. Плохие обходятся дороже любого простоя.

Что обязательно сделать:

• встретиться лично и поговорить хотя бы 15–20 минут: где работают, почему переезжают, на какой срок, кто будет жить;
• посмотреть паспорт всех взрослых, которые будут жить, и переписать данные;
• спросить про прошлое жильё и, если можно, связаться с прошлым собственником;
• обратить внимание на мелочи: как человек говорит о прошлом хозяине, торгуется ли по каждой мелочи, торопит ли с заселением.

Настораживает, когда жилец готов заплатить за полгода вперёд наличными, не глядя квартиру, или просит не заключать договор. Иногда это просто занятые люди, но чаще — повод присмотреться.

Договор и опись

Договор найма жилья между двумя физическими лицами заключается в простой письменной форме. Если срок — год и больше, обременение по такому договору подлежит регистрации в Росреестре; на практике чаще заключают на 11 месяцев с пролонгацией. Что обязательно прописать, мы разобрали отдельно в статье о договоре аренды квартиры. Коротко: стороны и все, кто будет жить, срок, плата и дата оплаты, залог и условия его возврата, кто платит коммунальные, правила о животных, курении и гостях, порядок расторжения.

Опись имущества — приложение к договору. Каждый предмет с кратким описанием состояния: «диван, раскладной, серый, небольшое пятно на правом подлокотнике». Сфотографируйте всё в день заселения и сохраните фото — с датой. При выезде сравниваете с описью, и споров о том, «было это пятно или нет», почти не бывает.

В день заселения запишите показания всех счётчиков в акт приёма-передачи.

Залог

Обычно залог (его ещё называют обеспечительным платежом или депозитом) равен месячной оплате. Его не тратят, пока жилец живёт, и возвращают при выезде, если нет повреждений и долгов за коммуналку. В договоре пропишите, за что залог может быть удержан и в какой срок возвращается. Удерживать залог «на всякий случай» или за естественный износ — плохая практика, о которой жильцы потом рассказывают знакомым.

Налоги

Доход от сдачи квартиры облагается налогом. Два основных варианта:

• НДФЛ 13% — подаёте декларацию до 30 апреля следующего года и платите налог со всей суммы за год;
• самозанятость, 4% — регистрация в приложении «Мой налог», чек на каждую оплату, налог считается автоматически. Для большинства собственников это проще и дешевле.

Сдавать «в тёмную» можно, пока всё хорошо. Когда возникает спор с жильцом, нет договора, а доход не задекларирован, защищать свои права становится значительно сложнее.

Во время аренды

Договоритесь, как часто вы будете приходить и как предупреждаете об этом. Раз в два-три месяца, по договорённости и в удобное жильцу время — нормально. Внезапные визиты и проверки «просто посмотреть» портят отношения с хорошими жильцами быстрее, чем что-либо.

Отвечайте на поломки быстро. Жилец, у которого три недели течёт кран, перестаёт звонить и начинает жить с этим — и потом вы платите за испорченный пол.

Если не хочется заниматься этим самому

Сдать квартиру без проблем помогают три вещи: честная цена, выбор жильцов с разговором и паспортом, и договор с описью и фото. Всё остальное — уже детали. Если не хочется заниматься показами и проверкой жильцов, этим может заняться риэлтор — подобрать специалиста можно в каталоге риэлторов. А чтобы понимать, чего опасаются ваши будущие жильцы, прочитайте статью как снять квартиру без обмана — это взгляд с другой стороны.