Залог при аренде квартиры: сколько брать, как вернуть и зачем опись

Залог при аренде квартиры — это обеспечительный платёж. Арендатор вносит его при заселении, собственник хранит до выезда и возвращает, если квартира сдана в том же состоянии и счета оплачены. Обычно залог равен месячной плате. Чтобы при выезде не спорить, что было сломано до вас, а что после, при заселении составляют опись имущества с фотографиями и переписывают показания счётчиков. Без описи и чётких условий в договоре залог часто превращается в повод для ссоры.

Зачем вообще нужен залог

Собственник отдаёт ключи от квартиры, где стоят его холодильник, диван и стиральная машина. Залог — его страховка на случай, если арендатор что-то сломает, уедет, не заплатив за свет и воду, или съедет посреди месяца без предупреждения. Арендатор, в свою очередь, получает понятный стимул бережно относиться к чужим вещам.

Залог — не плата за аренду. Это деньги арендатора, которые временно лежат у собственника. Если ничего не случилось, они должны вернуться полностью.

Сколько брать

В Донецке и Макеевке чаще всего берут залог, равный месячной плате. Если квартира с новым ремонтом и дорогой техникой, собственники иногда просят полтора-два месяца. За скромную однушку на окраине нередко соглашаются на половину или разбивку: часть при заселении, часть со вторым платежом.

Иногда залог увеличивают за конкретный риск. Арендатор с собакой или кошкой — плюс половина месячной платы на случай испорченных дверей и обивки. Короткий срок, например три месяца на время ремонта своего жилья, — тоже повод попросить залог побольше: у собственника меньше времени, чтобы заметить проблему и договориться.

Слишком большой залог отпугивает хороших арендаторов: семье, которая только переехала, тяжело сразу отдать три месячных платы. Слишком маленький не покрывает даже одну поломку. Ориентир простой: залог должен покрывать самую вероятную неприятность — неоплаченные счета за месяц и мелкий ремонт. Как выбрать цену самой аренды, разобрано в статье как сдать квартиру в Донецке.

Что про залог написать в договоре

Отдельный пункт о залоге должен отвечать на пять вопросов.

1. Сумма и когда она вносится.
2. Что залог покрывает: ущерб имуществу, задолженность по аренде и коммунальным платежам, расходы на уборку, если квартира сдана в непригодном состоянии.
3. Что не считается ущербом: естественный износ при нормальном использовании.
4. Можно ли зачесть залог в оплату последнего месяца и при каком условии — например, если о выезде предупредили за месяц.
5. Когда и как залог возвращается: в день выезда, через сколько дней после последних квитанций, наличными или переводом.

Отдельно пропишите, что будет с залогом, если арендатор съедет раньше срока без предупреждения. Обычно в этом случае он остаётся у собственника полностью или частично. Остальные обязательные пункты договора перечислены в статье о договоре аренды квартиры.

Опись имущества при заселении

Опись — приложение к договору, которое подписывают обе стороны. Она защищает и собственника, и арендатора, поэтому затягивать с ней не стоит.

Что в неё включить

• Мебель и технику по комнатам, с маркой для дорогих вещей.
• Состояние: «царапина на дверце шкафа», «стиральная машина исправна», «на кухне скол на столешнице слева».
• Ключи: сколько комплектов, от чего, есть ли брелок от домофона.
• Показания счётчиков света, воды и газа на день заселения.
• Состояние стен, полов, окон и сантехники одной-двумя фразами по каждой комнате.

Фотографии

Сделайте фото и короткое видео каждой комнаты в день заселения. Сохраните их у обеих сторон — например, отправьте в общий чат. Файлы в телефоне содержат дату съёмки, и в споре это аргумент сильнее, чем воспоминания. Особенно снимайте то, что уже повреждено: пятна на матрасе, трещины, отбитую плитку.

Как вернуть залог без спора

За неделю до выезда договоритесь о времени осмотра. В назначенный день пройдите по квартире с описью в руках, сравните с фото, перепишите показания счётчиков и заберите ключи.

Если всё в порядке, залог возвращается сразу или после того, как придут последние квитанции. Во втором случае удобно удержать небольшую сумму под счета и вернуть остаток после оплаты. Не задерживайте деньги дольше, чем договорились: хороший арендатор потом может посоветовать вас друзьям, а недовольный — оставить отзыв, который прочитают следующие.

Если нашли повреждение

Покажите его арендатору и сравните с описью. Если в описи его нет, а в фото на заселении всё было целым, повреждение произошло при аренде. Договоритесь о сумме: стоимость ремонта или замены, подтверждённая чеком или ценой в магазине. Удержание оформите распиской, где арендатор соглашается, за что и сколько вычтено.

Если договориться не удалось, спорят через суд. Суммы обычно небольшие, но тратить на них месяцы не хочет никто. Поэтому лучше всего работает профилактика — подробная опись и понятный пункт в договоре.

Арендатору на заметку

Не отдавайте залог до подписания договора и просмотра квартиры. Берите расписку или переводите на карту собственника с назначением платежа «обеспечительный платёж по договору аренды». Проверьте, что сдаёт квартиру собственник или человек с доверенностью. Если в описи чего-то не хватает, допишите до подписи, а не после. И снимите своё видео при заселении, даже если собственник уже снял своё.