Долги за коммуналку при покупке квартиры: кто платит и как не взять их на себя

Долги за свет, воду, газ и отопление, накопленные до покупки, по закону остаются за продавцом: новый собственник отвечает за начисления только с даты регистрации своего права. Исключение — взносы на капремонт, их долг переходит вместе с квартирой. Но между «по закону» и тем, как работают поставщики, есть разница. Если долг висит на лицевом счёте, вам могут ограничить подачу газа или электричества, и доказывать, что вы ни при чём, придётся вам. Поэтому долги лучше выяснить и закрыть до сделки.

Что говорит закон

Обязанность платить за жильё и коммунальные услуги появляется у собственника с момента возникновения права собственности — то есть с регистрации в ЕГРН. Покупатель не обязан платить за свет, который сжёг прежний хозяин, и требовать с вас его долги поставщик не вправе.

С капитальным ремонтом иначе. Если ваш дом входит в региональную программу и взносы начисляются, то при переходе права к новому собственнику переходит и обязанность заплатить то, что не заплатил прежний. Взыскать эти деньги с продавца потом можно, но только через претензию или суд. Проще проверить заранее.

Почему долг всё равно становится вашей проблемой

Лицевой счёт привязан к квартире, а не к человеку. Поставщик видит адрес и сумму долга. Если долг большой, он может ограничить подачу услуги после предупреждения, и отключат её уже вам. Подключение обратно — с заявлением, документами о праве собственности и иногда с оплатой работ.

Отдельная история — газ. Для газа нужен договор на техническое обслуживание внутриквартирного оборудования. Если у продавца его не было или он не платил, газовая служба может не открыть подачу до проверки. В Донецке, где во многих квартирах газовые колонки и котлы, это не мелочь: без горячей воды и отопления жить зимой нельзя.

Ещё одна местная особенность — старые начисления. За годы, когда квартира стояла пустой, на счёте могли накопиться суммы по нормативу, а продавец о них не знает. В квитанции это видно сразу, если её запросить.

Как проверить долги до задатка

Сначала составьте список услуг, которые есть в этой квартире. Обычно это электричество, вода и водоотведение, газ, отопление, вывоз мусора, содержание дома, капремонт, иногда домофон и интернет. В частном секторе добавляются вывоз мусора по отдельному договору и вода из колонки или скважины.

1. Попросите у продавца последние квитанции по каждой услуге. Смотрите не на сумму к оплате за месяц, а на строку с задолженностью или переплатой на начало периода.
2. Если есть личные кабинеты поставщиков, попросите показать их при вас с телефона продавца.
3. Попросите справки об отсутствии задолженности. Их выдают поставщики и управляющая компания, иногда за несколько дней — заложите это время.
4. На осмотре сфотографируйте показания всех счётчиков: свет, вода, газ, если есть — тепло. Сверьте их с последними квитанциями. Если разница огромная, продавец давно не передавал показания, и при сверке придёт доплата.
5. Спросите про капремонт отдельно. Многие продавцы считают его «необязательным» и не платят.

Справки о долгах — часть обычной проверки квартиры, полный список есть в статье как проверить квартиру перед покупкой. А выписка из ЕГРН покажет, кто на самом деле собственник и не наложен ли арест — в том числе за неоплаченные долги. О выписке — в статье о выписке ЕГРН в ДНР.

Долг нашёлся: варианты

Небольшой долг продавец обычно гасит сам, как только о нём узнаёт. Крупный — повод договориться письменно.

Погашение до сделки

Самый чистый вариант. Продавец платит, приносит квитанции и новые справки. Если денег у него нет, можно взять долг из задатка: сумму задатка передают не наличными продавцу, а оплачивают ею счета, а в соглашении фиксируют, что задаток внесён таким способом. Как правильно оформить задаток, разобрано в статье о задатке при покупке квартиры.

Удержание из цены

В договоре купли-продажи прописывают, что часть суммы, например равная долгу с запасом, передаётся продавцу после того, как он покажет справки об отсутствии задолженности. Срок — до определённой даты. Если продавец не погасил долг, покупатель вправе оплатить его сам из удержанной суммы.

Скидка

Иногда проще уменьшить цену на сумму долга и погасить его самому. Подходит, когда долг небольшой и точно известен. Если сумма неясна, скидка может не покрыть того, что вылезет позже.

Что записать в договор и в акт

Две строки в договоре экономят много нервов. Первая: продавец гарантирует, что на дату подписания задолженности по коммунальным платежам и взносам на капремонт нет, а если она обнаружится за период до передачи квартиры, он её погашает. Вторая: дата, с которой коммунальные платежи переходят на покупателя, — обычно день подписания передаточного акта.

В передаточном акте перепишите показания всех счётчиков на день передачи ключей. Это граница: всё, что до неё, платит продавец, всё после — вы. Без показаний в акте спорить о «последних двух месяцах» придётся на словах.

Переоформление лицевых счетов

После регистрации права переоформите счета на себя. Понадобятся паспорт, выписка из ЕГРН и показания счётчиков. Обходить нужно каждого поставщика отдельно или подавать заявления через их сайты, если такая возможность есть. Начните с электричества и газа, затем вода, отопление, управляющая компания и вывоз мусора.

Заодно проверьте, сколько человек указано в начислениях. Если плата за мусор или воду без счётчика считается по количеству проживающих, а там записаны прописанные у прежнего хозяина родственники, вы будете платить за них. Исправить можно заявлением с выпиской о зарегистрированных.

Если вы покупаете первую квартиру и хотите понять весь путь от поиска до ключей, начните со статьи как купить квартиру в Донецке — там коммунальные вопросы стоят на своём месте среди остальных шагов.