Покупка квартиры в новостройке Донецка

Купить квартиру в новостройке в Донецке можно по договору долевого участия (ДДУ) на этапе строительства или по договору купли-продажи в уже сданном доме. Действуют федеральные правила: договор регистрируется в Росреестре, деньги по ДДУ, как правило, идут на эскроу-счёт, доступна ипотека под 2% для новых регионов. Главное, что нужно сделать покупателю до подписания, — проверить застройщика и разрешительные документы. Разберём, как это сделать и на что смотреть при приёмке.

Что строится и кто строит

За последние годы в Донецке и других городах республики появились как проекты местных застройщиков, так и дома федеральных компаний, в том числе в рамках государственных программ. Список жилых комплексов собран в каталоге новостроек Донецка. Отдельно стоит смотреть, как у застройщика обстоят дела с уже сданными домами: сроки, качество, отзывы жильцов.

Проверка застройщика

1. Единая информационная система жилищного строительства (наш.дом.рф). Здесь публикуются проектные декларации, разрешения на строительство, фотографии стройки, сроки. Если дома в системе нет, а застройщик продаёт квартиры по ДДУ — это серьёзный повод насторожиться.
2. Реестр юридических лиц. Когда компания создана, кто учредители, нет ли процедуры банкротства или ликвидации.
3. Судебные дела. Картотека арбитражных дел по названию или ИНН. Много исков от дольщиков — плохой знак.
4. Разрешение на строительство и права на землю. Должны быть действующими и соответствовать тому, что строится.
5. Завершённые проекты. Съездите в уже сданный дом этого застройщика, поговорите с жильцами.

Договор долевого участия

ДДУ — главный документ покупателя новостройки. Он обязательно регистрируется в Росреестре, и без регистрации считается незаключённым. Что проверить в договоре:

• точное описание квартиры: секция, этаж, номер, площадь, планировка в приложении;
• цена и порядок оплаты — эскроу-счёт в конкретном банке;
• срок передачи квартиры — конкретная дата или период, а не «после ввода дома»;
• отделка — черновая, предчистовая или чистовая, с перечнем работ;
• порядок пересчёта цены, если фактическая площадь окажется больше или меньше;
• гарантийный срок — не меньше пяти лет на дом и трёх лет на инженерное оборудование.

Если застройщик предлагает не ДДУ, а «предварительный договор», «договор бронирования», «договор инвестирования» или вексель — это схемы, которые не дают покупателю защиты закона о долевом строительстве. От них лучше отказаться.

Эскроу

При эскроу деньги покупателя лежат в банке на специальном счёте до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик строит на кредит банка и получает деньги с эскроу только после сдачи дома. Если дом не достроят, деньги вернутся покупателю, а вклад на эскроу застрахован. Уточните у застройщика, работает ли он с эскроу, и в каком банке открывается счёт.

Ипотека и маткапитал

На новостройки в ДНР распространяется льготная программа для новых регионов — 2% годовых, лимит до 6 млн рублей, взнос от 10% (на момент написания). В отличие от вторички, для новостроек программа доступна всем гражданам России. Также можно использовать семейную ипотеку и материнский капитал — в том числе на взнос сразу после рождения ребёнка. Подробно — в статьях об ипотеке в ДНР и о материнском капитале.

Обычно у застройщика есть банки-партнёры, с которыми ипотечная сделка проходит быстрее: банк уже проверил проект и аккредитовал его.

Приёмка квартиры

Когда дом сдан, застройщик направляет уведомление о готовности. На приёмку лучше идти с дефектовщиком или хотя бы с подготовленным списком. Проверьте:

• площадь — рулеткой или лазерным дальномером;
• ровность стен, пола и потолка;
• окна — открываются, закрываются, нет ли трещин на стеклопакетах и продуваний;
• входная дверь — как закрывается, нет ли повреждений;
• электрика — есть ли напряжение, работают ли автоматы;
• сантехника и стояки — нет ли протечек;
• отопление — радиаторы, их состояние;
• вентиляция — есть ли тяга.

Все недостатки вносятся в акт осмотра. Застройщик обязан их устранить. Акт приёма-передачи подписывают, когда недостатки исправлены или когда вы согласны принять квартиру с оговорками. После подписания акта подаётся заявление на регистрацию права — многие застройщики делают это сами.

Если дом уже сдан

Квартиру в сданной новостройке можно купить у застройщика по договору купли-продажи или у первого владельца — как обычную вторичку. Во втором случае проверьте, что право продавца зарегистрировано, акт приёма-передачи подписан, а нет ли долгов перед управляющей компанией. Если продавец ещё не получил право собственности, а продаёт по договору уступки прав требования, проверьте, что ДДУ полностью оплачен и застройщик согласен на уступку. Что вписать в передаточный акт, когда покупаете у первого владельца, — в статье об акте приёма-передачи квартиры.

Налог при продаже в будущем

Для новостройки, купленной по ДДУ, срок владения для налога считается с даты полной оплаты по договору, а не с регистрации права. Это может сэкономить год-два, если планируете продавать. Подробно — в статье о налоге с продажи квартиры.

Новостройка — это покупка с долгим горизонтом: от договора до ключей может пройти год и больше. Проверенный застройщик, ДДУ с эскроу и внимательная приёмка снимают почти все риски. Если хочется, чтобы проверку и приёмку провёл кто-то опытный, найдите риэлтора, который работает с новостройками, в каталоге риэлторов.