Акт приёма-передачи квартиры: когда подписывать и что в нём указать

Акт приёма-передачи квартиры — это документ, которым продавец передаёт квартиру, а покупатель её принимает. Для регистрации в Росреестре он не обязателен, но именно с его подписанием продавец считается выполнившим свою часть сделки. Подписывают акт, когда квартира освобождена и покупатель получает ключи. В нём фиксируют состояние квартиры, показания счётчиков, количество ключей, имущество, которое остаётся, и переданные документы. Хорошо составленный акт избавляет от споров о том, что было «до» и что «после».

Зачем акт, если право уже зарегистрировано

Регистрация в ЕГРН и передача квартиры — два разных события. Право собственности переходит к покупателю в день регистрации. Но продавец может ещё месяц жить в квартире, вывозить вещи, пользоваться светом и водой. Акт отмечает момент, когда квартира реально перешла в руки нового хозяина.

С этого дня покупатель отвечает за коммунальные платежи, за соседей снизу, если прорвёт трубу, за сохранность имущества. До этого дня — продавец, даже если по документам квартира уже не его. Поэтому в интересах покупателя не подписывать акт, пока он не получил квартиру фактически.

Когда подписывать

Часто акт подписывают в день сделки, вместе с договором. Это удобно, если квартира уже пустая и ключи передаются сразу. Если продавец ещё живёт там и обещает освободить через две недели, лучше подписывать акт позже — в день, когда он действительно выехал.

Ещё хуже — пункт в договоре «настоящий договор имеет силу передаточного акта». Тогда квартира считается переданной в момент подписания договора, и все претензии к состоянию квартиры у покупателя отпадают. Продавцу такая формулировка выгодна, покупателю — нет. Если её предлагают, а продавец ещё не съехал, попросите отдельный акт и срок освобождения в договоре.

Ещё одна связка — с расчётом. Если часть денег удерживается до освобождения квартиры, условие пишут прямо: «оставшаяся сумма передаётся в день подписания передаточного акта». Как устроить такой расчёт через аккредитив или ячейку, рассказано в статье о расчётах при покупке квартиры.

Что указать в акте

1. Дату и место подписания.
2. Стороны: ФИО, даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя или их представителей.
3. Ссылку на договор купли-продажи — дату и, если есть, номер.
4. Квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж.
5. Состояние: коротко по каждой комнате и отдельно по сантехнике, окнам, дверям, отоплению.
6. Показания счётчиков электричества, воды, газа и тепла на момент передачи.
7. Количество ключей от квартиры, подъезда, почтового ящика, домофона.
8. Имущество, которое остаётся: кухня, встроенные шкафы, техника.
9. Переданные документы: технический паспорт, квитанции, договоры с поставщиками, паспорта на котёл и счётчики.
10. Фразу о том, что покупатель принял квартиру и претензий не имеет, или перечень замечаний.
11. Подписи обеих сторон.

Как описать состояние

Пишите так, чтобы через полгода было понятно постороннему. Плохо: «квартира в нормальном состоянии». Хорошо: «в спальне на потолке у окна жёлтое пятно 20×30 см, сухое; в ванной сколот край раковины; балконная дверь закрывается с усилием; остальные окна и двери исправны». Две-три минуты на такие фразы экономят часы споров.

Количество экземпляров — по одному каждой стороне. Если собственников несколько, подписывают все или их представители.

Счётчики — главная строка

Показания счётчиков в акте определяют, кто за что платит. Всё, что до них, — продавец, всё, что после, — покупатель. Сфотографируйте каждый прибор с видимыми цифрами в день передачи и приложите фото к своему экземпляру. Подробнее о том, как не получить чужие долги за свет, газ и капремонт, — в статье о долгах за коммуналку при покупке квартиры.

Если у квартиры газовый котёл или колонка, уточните, когда было последнее техническое обслуживание и есть ли договор со специализированной организацией. Без него газовики могут не включить подачу после переоформления.

Если что-то не так

Не подписывайте акт «без претензий», если увидели проблему: протёкший потолок, разбитое окно, вывезенную встроенную кухню, которую обещали оставить. Впишите замечания в акт, а исправление обсудите отдельно — срок или денежная компенсация. Если продавец отказывается подписывать акт с замечаниями, это сигнал, что спор будет и дальше.

Скрытые дефекты, о которых продавец знал, но не сказал, можно оспорить и после подписания. Например, плесень за свежими обоями или старую протечку, спрятанную под панелями. Доказать это проще, если в акте подробно описано, что было видно при передаче.

Акт в новостройке

При покупке в новостройке по договору долевого участия акт подписывают с застройщиком, и правила другие. Сначала участник осматривает квартиру и составляет акт осмотра со всеми недостатками. Застройщик устраняет их в установленный срок. Только потом подписывают передаточный акт. Подписывать его, не проверив квартиру, не стоит: после этого добиться исправлений сложнее.

И в аренде тоже

Похожий документ составляют при сдаче квартиры: опись имущества и акт приёма с фотографиями и показаниями счётчиков. Принцип тот же — зафиксировать состояние, чтобы при выезде не спорить. Как это сделать, разобрано в статье о залоге при аренде квартиры.