Налог с продажи квартиры: когда платить и как уменьшить

Налог с продажи квартиры платят, если она была в собственности меньше минимального срока: пять лет в общем случае и три года, если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты или это единственное жильё. Ставка — 13%, а с дохода свыше 2,4 млн рублей за год — 15%. Налог можно заметно уменьшить вычетом: либо 1 млн рублей, либо расходами на покупку. Разберём, как это считается на примерах.

Минимальный срок владения

Это первое, что нужно выяснить. Если срок прошёл, налога нет, декларацию подавать не нужно, дальше можно не читать.

Три года достаточно, если квартира:

• получена по наследству;
• подарена членом семьи или близким родственником — супругом, родителем, ребёнком, братом, сестрой, дедушкой, бабушкой, внуком;
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём продавца (на момент продажи у него и у супруга нет другой квартиры или доли, либо другое жильё куплено не раньше чем за 90 дней до продажи).

Пять лет — во всех остальных случаях, например когда квартира куплена, а у продавца есть и другое жильё.

Есть отдельная льгота для семей с двумя и более детьми: при соблюдении условий (в том числе покупка другого, большего жилья в тот же год или до 30 апреля следующего) доход от продажи освобождается от налога независимо от срока владения. Условий там несколько, их стоит проверить заранее.

С какой даты считать срок

Обычно — с даты регистрации права в ЕГРН. Но есть исключения, и они часто в пользу продавца:

• наследство — со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства или регистрации;
• новостройка по ДДУ — с даты полной оплаты по договору;
• выплаченный пай в кооперативе — с даты полной выплаты пая.

Для ДНР есть своя особенность. Многие квартиры куплены давно, по украинским или республиканским документам, а в ЕГРН право внесли только в 2024–2026 годах. Если считать срок от даты перерегистрации, почти все продажи облагались бы налогом. На практике срок считают от даты возникновения права по первоначальным документам — перерегистрация лишь подтверждает право, которое уже было. Если ваш случай пограничный (например, квартира куплена в 2022 году по документам республики), позвоните в налоговую до сделки. Это одна консультация вместо спора с инспекцией. О том, как перерегистрировать право, — в статье о продаже с документами Украины или ДНР.

Как считается налог

Налоговая база — это цена продажи минус один из двух вычетов. Выбираете тот, что выгоднее.

Вычет 1 млн рублей

Подходит, если документов о покупке нет или квартира досталась бесплатно (наследство, дарение, приватизация). Из цены вычитается миллион, с остатка — 13%.

Пример: квартира получена в дар от тёти (не близкий родственник, значит срок — пять лет), через два года продана за 3,2 млн. База: 3,2 − 1 = 2,2 млн. Налог: 2,2 × 13% = 286 тысяч рублей.

Вычет в размере расходов

Подходит, если квартира была куплена и есть договор и документы об оплате: расписки, платёжки, выписки. Вычитается вся сумма расходов на покупку.

Пример: квартира куплена за 2,9 млн, через три года продана за 3,4 млн. База: 3,4 − 2,9 = 0,5 млн. Налог: 65 тысяч рублей. Если бы продавец взял вычет в миллион, налог был бы 312 тысяч.

Проценты по ипотеке, которую брали на покупку, тоже считаются расходами. Ремонт — только если квартира покупалась без отделки и это указано в договоре.

Если квартира в долях

При продаже квартиры целиком одним договором вычет в 1 млн делится между собственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором, каждый получает вычет полностью — но тогда нужен нотариус и расходы выше.

Продажа дешевле кадастровой стоимости

Если в договоре указана цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, налоговая посчитает доход как 70% от кадастровой стоимости. Это правило придумано против занижения цены в договоре. Кадастровую стоимость можно узнать бесплатно — это отдельная выписка из ЕГРН, о ней мы писали в статье о выписке ЕГРН.

Совет простой: указывайте в договоре реальную цену. Заниженная цена создаёт риск для покупателя (при расторжении сделки он получит назад сумму из договора) и для продавца, который может недооценить налог.

Декларация и сроки

Если срок владения не истёк, после продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ. Сделать это можно в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, через Госуслуги или в инспекции.

• декларация — до 30 апреля следующего года;
• уплата налога — до 15 июля следующего года.

Декларацию подают, даже если после вычета налог получается нулевым: например, квартира куплена за 3 млн и продана за 3 млн. Если не подать, налоговая сама посчитает налог по имеющимся у неё данным — и обычно без учёта ваших расходов. Штраф за неподачу — от 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки.

Приложите к декларации копии договора продажи, договора покупки и документов об оплате. В личном кабинете это делается загрузкой сканов.

Как законно уменьшить налог

• Подождать. Если до окончания срока несколько месяцев, иногда выгоднее подписать предварительный договор и провести основную сделку после даты.
• Собрать документы о расходах. Расписки о передаче денег за прошлую покупку, выписки по ипотеке — всё идёт в зачёт.
• Зачесть вычет за покупку нового жилья. Если в том же году вы купили другую квартиру и ещё не пользовались вычетом при покупке, налог с продажи можно уменьшить на него — до 2 млн рублей расходов.
• Проверить льготу для семей с детьми. Если в семье двое детей и вы покупаете большее жильё, налог может не понадобиться вовсе.

Цена в договоре и покупатель

Налог — забота продавца, покупателю он ничем не грозит. Но цена в договоре должна быть реальной, и об этом стоит договориться заранее. Если продавец просит «указать поменьше» — это повод насторожиться. Весь порядок сделки со стороны продавца — в статье как продать квартиру в Донецке, а список документов — в статье о документах для продажи.

Налоговые правила меняются почти каждый год: в 2025-м появилась ставка 15% для доходов выше 2,4 млн рублей, раньше менялись правила о единственном жилье. Цифры в этой статье актуальны на осень 2026 года. Перед сделкой с крупной суммой не лишним будет сверить расчёт с налоговой или консультантом.