Налог при сдаче квартиры: самозанятость или НДФЛ

Со сдачи квартиры в аренду нужно платить налог. Для собственника одной-двух квартир есть три законных способа: стать самозанятым и платить 4% с дохода от физических лиц, платить 13% НДФЛ по годовой декларации или оформить ИП. Для большинства людей, сдающих одну квартиру в Донецке или Макеевке, самый простой и дешёвый вариант — самозанятость. Разберём, как это работает и когда лучше выбрать другое.

Самозанятость — 4%

Налог на профессиональный доход работает во всех регионах России, включая ДНР. Для сдачи жилья он подходит почти идеально.

Как оформиться

Скачать приложение «Мой налог» или зайти в него через Госуслуги, пройти регистрацию по паспорту — это занимает несколько минут. Ходить в налоговую не нужно, открывать отдельный счёт тоже.

Как платить

1. Жилец переводит оплату за месяц.
2. Вы в приложении формируете чек: сумма, назначение («аренда жилого помещения по договору от…»), от физлица или организации.
3. Чек отправляете жильцу — ссылкой или скриншотом.
4. В следующем месяце приложение само считает налог, и до 28-го числа его нужно оплатить.

Ставка — 4% с дохода от физических лиц, 6% — от компаний (если квартиру снимает фирма для сотрудника). Новым самозанятым дают налоговый бонус 10 тысяч рублей, которым частично покрывается налог в первые месяцы.

Ограничения

• Доход — не больше 2,4 млн рублей в год.
• Сдавать можно только жилые помещения. Гараж, склад, коммерческое помещение — уже нельзя.
• Нельзя иметь наёмных работников по трудовому договору.

Для одной-двух квартир в Донецке лимит не проблема.

Если жилец просит чек

Некоторые жильцы сами просят чеки: работодатель компенсирует им аренду, или они хотят подтвердить расходы. Для самозанятого это не проблема — чек формируется в приложении за полминуты. Собственнику, который сдаёт «без бумаг», такая просьба ставит неудобный выбор: отказать хорошему жильцу или начать платить налог задним числом. Поэтому проще оформиться сразу, до заселения, и вписать в договор, что на каждую оплату выдаётся чек.

НДФЛ — 13%

Вариант для тех, кто не хочет оформляться самозанятым или сдаёт квартиру эпизодически.

• В течение года ничего делать не нужно.
• До 30 апреля следующего года подаёте декларацию 3-НДФЛ: сумма дохода за год, копия договора найма.
• До 15 июля платите 13% со всей суммы.

Минусы очевидны: ставка втрое выше, чем у самозанятых, и нужно не забыть про декларацию. Плюс — можно зачесть имущественные или социальные вычеты, если они у вас есть. Например, если в том же году вы покупали квартиру или платили за лечение, налог с аренды можно уменьшить.

Если квартиру снимает компания, она сама удерживает 13% и перечисляет в налоговую как налоговый агент — вам декларацию подавать не нужно.

ИП

ИП на упрощённой системе или патенте имеет смысл, если вы сдаёте несколько объектов, в том числе нежилых, или доход превышает лимит для самозанятых. Для одной квартиры ИП обычно невыгоден: есть обязательные страховые взносы, которые в сумме выше налога самозанятого.

Что выгоднее — пример

Квартира сдаётся за 20 тысяч рублей в месяц, в год — 240 тысяч.

Налог за год при доходе 240 000 ₽

Способ	Налог	Что нужно делать
Самозанятость	9 600 ₽ (минус бонус в первый год)	Чек на каждую оплату
НДФЛ	31 200 ₽	Декларация раз в год
ИП на УСН 6%	14 400 ₽ + взносы	Учёт, отчётность, взносы

Разница между самозанятостью и НДФЛ за год — больше 20 тысяч рублей, то есть заметная часть месячной аренды.

Коммунальные платежи

Вопрос, который часто упускают. Если жилец сам оплачивает свет, газ и воду по счётчикам напрямую поставщикам, это не ваш доход. Если же он переводит вам «аренду плюс коммуналку» одной суммой, формально вся сумма — ваш доход, и с неё платится налог.

Решение — прописать в договоре, что жилец оплачивает коммунальные услуги по квитанциям сам, либо разделить платежи: аренда отдельно с чеком, возмещение коммунальных отдельно по фактическим квитанциям. Как всё это оформить в договоре, — в статье о договоре аренды квартиры.

Зачем платить, если никто не проверяет

Проверяют чаще, чем кажется. Источники информации у налоговой — жалобы соседей, сами жильцы (особенно если хотят получить вычет или компенсацию от работодателя за аренду), объявления о сдаче, переводы на карту с назначением «аренда».

Но главное даже не это. Когда возникает спор с жильцом — не платит, испортил имущество, не съезжает, — вам придётся показывать договор и подтверждать доход. Собственник, который сдаёт официально, защищён: у него есть договор, чеки, переписка. Собственник, который сдаёт «втихую», каждый раз выбирает между потерей денег и объяснениями с налоговой.

При выявлении неуплаты налоговая доначислит налог за три года, пени и штраф до 20% от неуплаченной суммы. Для квартиры, которая сдаётся несколько лет, это ощутимая сумма.

Что выбрать

Если вы сдаёте одну-две квартиры частным лицам — самозанятость. Оформление за пять минут, 4% налога, никакой отчётности. Если сдаёте нерегулярно, раз в несколько лет, и не хотите заводить приложение — НДФЛ по декларации. ИП — если объектов много или они нежилые.

Налоговые правила меняются, поэтому перед оформлением проверьте актуальные ставки и лимиты на сайте ФНС. Весь порядок сдачи квартиры — от цены до выбора жильцов — описан в статье как сдать квартиру в Донецке. А если решите продать сдаваемую квартиру, пригодится разбор налога с продажи квартиры.