Перепланировка квартиры: как узаконить в ДНР

Узаконить перепланировку в ДНР можно двумя путями: согласовать её заранее в администрации по проекту либо, если работы уже сделаны, сохранить помещение в новом виде через администрацию или суд. Действуют общие правила Жилищного кодекса России. Главное — понимать, что узаконить можно не всё: снос несущих стен, перенос кухни над жилыми комнатами соседей, объединение газифицированной кухни с комнатой без двери, как правило, не согласуют никогда.

Что считается перепланировкой

Закон различает два понятия, и оба требуют согласования.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения: снос или перенос перегородок, новые дверные проёмы, объединение комнат, расширение санузла за счёт коридора, изменение площади.

Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования: перенос раковины или ванны, установка газового котла, перенос газовой плиты, замена радиаторов с изменением их количества.

Не требуют согласования косметический ремонт, замена обоев и напольных покрытий, замена сантехники на том же месте, замена окон без изменения проёма, установка встроенных шкафов, не меняющих планировку.

Что делать нельзя

• сносить или ослаблять несущие стены, делать в них проёмы без расчёта и проекта;
• размещать кухню или санузел над жилыми комнатами соседей снизу;
• объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без перегородки или двери;
• присоединять балкон или лоджию к комнате с демонтажом стены под окном и переносом радиаторов на балкон;
• убирать вентиляционные каналы и шахты;
• подключать тёплый пол к общей системе отопления или водоснабжения;
• ухудшать условия других жильцов — закрывать доступ к общим стоякам, увеличивать нагрузку на перекрытия.

Если что-то из этого уже сделано, узаконить почти невозможно. Скорее всего, придётся возвращать как было.

Как согласовать до ремонта

1. Техпаспорт. Нужен актуальный технический паспорт квартиры. Если его нет или он устарел — заказать в БТИ. О том, как это сделать, — в статье о техпаспорте и кадастровом номере.
2. Проект. Проект перепланировки готовит проектная организация. Для простых изменений (перенос ненесущей перегородки) иногда достаточно эскиза, но это решает орган, который согласует.
3. Согласия. Письменное согласие всех собственников и совершеннолетних членов семьи, которые живут в квартире. Если затрагивается общее имущество дома — согласие собственников помещений в доме.
4. Заявление. Подаётся в орган местного самоуправления — администрацию города или района — напрямую или через МФЦ. К нему прикладывают правоустанавливающие документы, техпаспорт, проект и согласия.
5. Решение. Срок рассмотрения по закону — до 45 дней. Если решение положительное — можно делать ремонт.
6. Приёмка. После работ комиссия проверяет, что всё сделано по проекту, и подписывает акт. Затем обновляются техпаспорт и сведения в ЕГРН, если изменилась площадь.

Если ремонт уже сделан

В Донецке и Макеевке это самая частая ситуация: стены снесли ещё прежние хозяева, двадцать лет назад, при другой власти и по другим правилам. Варианты:

Через администрацию

Можно попробовать согласовать перепланировку задним числом: собрать техническое заключение о том, что изменения безопасны, проект, согласия и подать заявление. Готовность администраций идти на это различается, но попытка обязательна — без отказа администрации суд, скорее всего, не примет иск.

Через суд

Если администрация отказала, собственник может обратиться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Суд удовлетворит его, если перепланировка не нарушает права и законные интересы других людей и не создаёт угрозы жизни и здоровью. Ключевой документ — заключение специалиста или судебная экспертиза.

Вернуть как было

Иногда проще и дешевле: поставить обратно ненесущую перегородку, вернуть мойку на место. После этого техпаспорт снова совпадает с квартирой, и вопрос закрыт.

Чем грозит неузаконенная перепланировка

Штраф по КоАП — небольшой, от 2 000 до 2 500 рублей. Не он главная проблема.

Предписание вернуть всё как было. Если его не выполнить, суд может обязать сделать это принудительно, а в крайних случаях — продать квартиру с публичных торгов.

Проблемы при продаже. Покупатель увидит расхождение с техпаспортом и потребует скидку или откажется. Ответственность за перепланировку после покупки переходит к новому собственнику — поэтому внимательные покупатели не любят такие квартиры. Подробнее о том, что проверяют перед покупкой, — в статье как проверить квартиру перед покупкой.

Отказ банка. Банки неохотно берут в залог квартиры с серьёзными неузаконенными изменениями. Покупатель с ипотекой может просто не получить кредит именно на эту квартиру. Об ипотеке — в статье об ипотеке в ДНР.

Проблемы при перерегистрации. Если квартира ещё не поставлена на кадастровый учёт, а техпаспорт не совпадает с действительностью, регистрация может затянуться.

Если собираетесь продавать

Оцените, что проще: узаконить, вернуть как было или продать как есть со скидкой, честно предупредив покупателя. Для мелких изменений (перенесённая дверь, демонтированный шкаф-кладовка) часто хватает честности и небольшой уступки. Для серьёзных (снесённая стена между кухней и комнатой с газовой плитой) лучше решить вопрос до продажи. Полный список документов для продажи — в статье о документах для продажи квартиры.

Правила перепланировок в последние годы ужесточали, а практика администраций в новых регионах ещё складывается. Прежде чем начинать ремонт или суд, уточните требования в администрации своего города и, если изменения серьёзные, проконсультируйтесь с проектировщиком.