Технический паспорт БТИ и кадастровый номер квартиры в ДНР

Технический паспорт БТИ — это документ, в котором описаны помещение и его план: площади комнат, высота потолков, материалы, год постройки. Кадастровый номер — уникальный номер объекта в ЕГРН, по которому Росреестр его находит. В ДНР у многих квартир есть старый украинский техпаспорт, но ещё нет кадастрового номера, потому что объект не поставлен на учёт по российским правилам. Разберёмся, что из этого вам понадобится и где это взять.

Три документа, которые путают

Технический паспорт

Выдаётся бюро технической инвентаризации (БТИ) после обмера. В нём поэтажный план, экспликация — площади всех помещений, общая и жилая площадь, сведения о конструкции дома. В ДНР у большинства квартир есть техпаспорт, выданный ещё украинским или республиканским БТИ. Он остаётся действующим документом и принимается при регистрации права в упрощённом порядке.

Технический план

Российский документ, который готовит кадастровый инженер в электронном виде. Нужен Росреестру, чтобы поставить объект на кадастровый учёт или внести изменения в сведения о нём — например, после перепланировки или если площадь в реестре не совпадает с фактической.

Кадастровый номер

Присваивается объекту при постановке на учёт. Выглядит как несколько групп цифр через двоеточие: первая группа — код региона, дальше — кадастровый район, квартал и номер объекта. По нему заказывают выписки, указывают объект в договорах, находят его на кадастровой карте.

Зачем нужен техпаспорт в ДНР

• Регистрация права по старым документам. Если квартиры нет в ЕГРН, при подаче документов в МФЦ по упрощённому порядку техпаспорт нужен, чтобы одновременно поставить объект на кадастровый учёт. Подробности — в статье о перерегистрации недвижимости.
• Продажа. Для регистрации сделки, если квартира уже на учёте, техпаспорт не требуют. Но покупатель захочет сравнить план с тем, что видит, а банк при ипотеке — обязательно попросит.
• Наследство. Нотариусу он нужен, если квартира не стоит на кадастровом учёте.
• Перепланировка. Проект перепланировки делают на основе техпаспорта, а после работ его обновляют — иначе документы разойдутся с тем, что в квартире.
• Приватизация, раздел имущества, суды — там, где нужно точное описание помещения.

Где заказать техпаспорт

Изготовлением техпаспортов в республике занимаются органы технической инвентаризации (БТИ). Порядок обычный: заявление, документы о праве собственности, паспорт собственника, старый техпаспорт, если он есть. Специалист выезжает на обмер, затем готовит документ.

Будьте готовы к срокам. Из-за очередей обычный порядок может занимать несколько месяцев. Есть ускоренные варианты за дополнительную плату, а также компании-посредники, которые берут на себя подачу и получение, — их услуги стоят денег, но экономят время. Если нужно быстро, закладывайте на это недели, а не дни, и начинайте раньше.

Если объект нужно поставить на кадастровый учёт или внести изменения, альтернативой может быть технический план от кадастрового инженера. Уточните в МФЦ, какой документ нужен именно в вашей ситуации.

Как узнать кадастровый номер

1. Выписка ЕГРН. Если квартира на учёте, номер указан в первой строке любой выписки. Как её заказать, — в статье о выписке ЕГРН в ДНР.
2. Сервис справочной информации Росреестра. Поиск по адресу бесплатный и показывает кадастровый номер, если объект есть в реестре.
3. Публичная кадастровая карта. Находите дом, смотрите номер здания, а внутри — помещения. Для квартир в многоквартирных домах карта работает не всегда: если помещений не видно, пользуйтесь первыми двумя способами.

В Донецке и Макеевке поиск по адресу иногда не находит квартиру из-за переименованных улиц. Попробуйте и старое, и новое название. Если не находится ни так, ни так, скорее всего, квартира ещё не поставлена на учёт.

Если квартиры нет на кадастровом учёте

Это значит, что у неё нет кадастрового номера и её нет в ЕГРН. До постановки на учёт с квартирой нельзя провести сделку, заложить её в банке, иногда — оформить наследство без лишних сложностей.

Хорошая новость: постановка на учёт и регистрация права проводятся одновременно, по одному заявлению. В упрощённом порядке для этого используют имеющийся техпаспорт. Если его нет или он сильно устарел — сначала техпаспорт в БТИ или технический план у кадастрового инженера.

Если данные не совпадают

Частые расхождения:

• Площадь. В свидетельстве о собственности одна цифра, в техпаспорте другая. Бывает из-за разного учёта балконов и лоджий или из-за перепланировки.
• Планировка. Стены снесены, кухня объединена с комнатой, а в техпаспорте старый план.
• Адрес. Улица переименована, в документах старое название.
• Номер квартиры. Квартиры объединяли или перенумеровывали.

Переименование улицы само по себе проблемой не будет. Расхождения в площади и планировке лучше устранить до регистрации или продажи: регистратор может приостановить процесс, банк — отказать в ипотеке, покупатель — потребовать скидку. Как это делается, зависит от причины: иногда хватает нового обмера, иногда нужно узаконить перепланировку.

Что проверить покупателю

Перед покупкой сравните три источника: выписку ЕГРН, техпаспорт и то, что видите в квартире. Площадь, количество комнат, расположение кухни и санузла должны совпадать. Если не совпадают — спросите продавца, что делали и узаконено ли это. Неузаконенная перепланировка переходит к новому собственнику вместе с квартирой. Остальные пункты проверки — в статье как проверить квартиру перед покупкой.