Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, полученную по наследству, можно после того, как нотариус выдал свидетельство о праве на наследство, а право зарегистрировано в ЕГРН. То есть не раньше чем через шесть месяцев со дня смерти. Если с этой даты прошло меньше трёх лет, с продажи придётся заплатить налог. А покупатели, особенно с ипотекой, относятся к таким квартирам осторожнее — и это стоит учитывать в цене и в подготовке документов.

Когда можно продавать

Порядок строгий, обойти его нельзя:

1. Наследник в течение шести месяцев подаёт заявление нотариусу.
2. Через шесть месяцев нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследство.
3. Наследник регистрирует право в ЕГРН — часто нотариус отправляет документы сам.
4. Только теперь наследник — собственник и может продавать.

Если наследодатель жил по украинским или республиканским документам и не перерегистрировал право, нотариус выдаёт свидетельство на основании этих документов, а наследник затем регистрирует своё право. Подробно — в статье о наследстве на квартиру в ДНР.

Можно ли искать покупателя раньше? Можно, но договор купли-продажи до регистрации права не подписать. Если нашёлся человек, готовый ждать, — предварительный договор со сроком, привязанным к регистрации, и честным пунктом о том, что будет, если наследство затянется.

Если наследников несколько

Каждый наследник получает свою долю. Продать квартиру целиком можно только вместе, одним договором, с подписями всех собственников. Варианты:

• Продать вместе и разделить деньги. Самый простой вариант, если все согласны с ценой. В договоре указывается, сколько получает каждый — обычно пропорционально долям. Расчёты удобно разделить: каждый получает свою часть на свой счёт через аккредитив.
• Один выкупает доли остальных. Затем продаёт квартиру целиком. Удобно, если один из наследников живёт в квартире или хочет её оставить.
• Продать свою долю отдельно. Сначала нужно предложить её остальным дольщикам через нотариуса. Постороннему продать можно только после их отказа или месячного молчания. Доля продаётся заметно дешевле, чем соответствующая часть квартиры. Порядок по шагам — в статье о продаже доли в квартире.

Если наследники живут в разных городах или странах, продажа может идти по нотариальной доверенности. Сделка по отчуждению долей удостоверяется нотариусом.

Налог

Для унаследованной квартиры минимальный срок владения — три года, а считается он со дня смерти наследодателя, а не с даты свидетельства или регистрации. Если три года прошли — налога нет, декларация не нужна.

Если меньше — 13% с базы. Документов о покупке у наследника нет, поэтому используется вычет в 1 млн рублей. При продаже квартиры целиком одним договором несколькими наследниками вычет делится между ними пропорционально долям. Пример: квартира за 3 млн, два наследника по 1/2. Каждому — доход 1,5 млн, вычет 0,5 млн, база 1 млн, налог 130 тысяч рублей.

Иногда выгодно подождать: если до трёх лет осталось несколько месяцев, экономия на налоге может перекрыть потери от ожидания. Подробно о расчёте и декларации — в статье о налоге с продажи квартиры.

Чего опасаются покупатели

Главный страх — что объявится ещё один наследник, о котором никто не знал: ребёнок от первого брака, иждивенец, человек, пропустивший срок по уважительной причине. Он может обратиться в суд, восстановить срок и оспорить свидетельство. В первые три года после открытия наследства такой риск выше, потом он заметно снижается.

Второй страх — завещание, о котором не знали. Или, наоборот, спор о завещании между родственниками.

Третий — обязательная доля: нетрудоспособные иждивенцы, несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родители наследодателя получают её даже при завещании в пользу другого человека.

Как снять страхи покупателя

• Покажите свидетельство и выписку ЕГРН. Выписку лучше заказать самому и переслать покупателю электронным файлом.
• Расскажите о составе наследников. Кто ещё мог претендовать, кто отказался и как — отказ у нотариуса надёжнее устного согласия.
• Предложите страхование титула. Страховка на случай потери права собственности в результате оспаривания. Её обычно оплачивает покупатель, но продавец может взять часть расходов на себя — это сильный аргумент в торге.
• Не торопитесь с продажей, если это возможно. Квартира, унаследованная больше трёх лет назад, продаётся легче и без налога.
• Реальная цена в договоре. Покупатель, который при оспаривании сделки получит назад сумму из договора, никогда не согласится на заниженную цену.

Что ещё важно

Долги наследодателя. Наследник отвечает по долгам умершего в пределах стоимости наследства. Если есть долги по коммуналке или кредитам, лучше закрыть их до продажи — покупатель спросит справки.

Прописанные. Если в квартире прописан кто-то, кроме наследников, его выписку нужно решить до сделки.

Состояние квартиры. Унаследованные квартиры часто продаются «как есть», с вещами прежнего хозяина. Уберите личные вещи и мебель, которую не хотите оставлять, — пустая чистая квартира выглядит на фото и показах гораздо лучше.

Остальной порядок продажи такой же, как у любой квартиры: оценка, фото, объявление, показы, задаток, договор, МФЦ. Всё это описано в статье как продать квартиру в Донецке, а перечень бумаг — в статье о документах для продажи.