Встречная покупка: как продать квартиру и сразу купить другую

Встречная покупка — это когда вы продаёте свою квартиру и на эти же деньги сразу покупаете другую. Покупатель вашей квартиры платит вам, вы в тот же день платите продавцу новой. Если всё организовано правильно, обе сделки регистрируются одновременно и вы не остаётесь ни без жилья, ни с деньгами на руках. На рынке Донецка так продаётся заметная часть квартир — люди меняют однушку на двушку, уезжают ближе к детям, меняют район. Разберём, как это работает и почему такие цепочки иногда рвутся.

Как выглядит цепочка

Самый простой случай — три стороны: покупатель с деньгами, вы и продавец новой квартиры. Покупатель платит вам, вы — продавцу. Но часто цепочки длиннее: продавец новой квартиры тоже что-то покупает, а ваш покупатель продаёт свою. Каждое звено добавляет риск: чем длиннее цепочка, тем больше людей, у которых что-то может пойти не так.

Идеальное звено в начале цепочки — «свободные деньги»: покупатель с наличными или одобренной ипотекой, которому ничего не нужно продавать. Идеальное в конце — продавец, которому ничего не нужно покупать.

Шаг за шагом

1. Сначала оценка и подготовка

Определите реальную цену своей квартиры — от неё зависит, что вы сможете купить. Если выставить свою квартиру дороже рынка, а новую искать в расчёте на эту цену, цепочка не сложится. Как оценить квартиру, — в статье как оценить квартиру перед продажей. Параллельно приведите документы в порядок: право в ЕГРН, согласия, выписка прописанных.

2. Выставить свою и присматривать новую

В объявлении честно пишите «альтернативная продажа» или «встречная покупка». Часть покупателей таких вариантов избегает, но скрывать бессмысленно — это выяснится на первом разговоре. Параллельно смотрите новые квартиры, но задаток не вносите, пока нет покупателя на свою.

3. Нашёлся покупатель — ищем новую всерьёз

Берёте задаток с покупателя, подписываете предварительный договор с продлённым сроком: не две недели, а месяц-полтора, с оговоркой, что сделка встречная. За это время находите новую квартиру и вносите задаток продавцу. Удобно использовать задаток покупателя как задаток продавцу новой квартиры.

4. Синхронизация сроков

Главная задача — назначить обе сделки на один день. Все стороны должны знать, что это цепочка, и быть готовы. В предварительных договорах лучше прямо написать, что основной договор заключается одновременно с другой сделкой.

5. День сделки

Оба договора подписываются в один день, документы подаются в МФЦ одновременно. Деньги идут через аккредитивы: покупатель вашей квартиры открывает аккредитив на вас, вы — на продавца новой. Банк раскрывает аккредитивы после регистрации перехода права. Если одна из регистраций не прошла, деньги возвращаются по цепочке. Чем аккредитив удобнее ячейки и наличных, разобрано в статье о расчётах при покупке квартиры.

Где рвутся цепочки

Документы. У одного из продавцов право не зарегистрировано, кто-то из собственников не даёт согласия, выясняется прописанный ребёнок. В ДНР особенно часто — старые документы, которые не успели перерегистрировать. Проверяйте все квартиры цепочки, а не только свою.

Ипотека. Банк покупателя в начале цепочки затягивает проверку или снижает сумму после оценки. Это сдвигает все сделки.

Передумал кто-то один. Одна сторона нашла вариант лучше или решила подождать. Цепочка разваливается целиком.

Разная цена. В процессе выясняется, что денег не хватает на новую квартиру: продали дешевле, чем рассчитывали, или появились расходы.

Как снизить риски

• Не вносить задаток за новую квартиру без покупателя на свою.
• Прописывать в соглашениях о задатке, что это альтернативная сделка, и что срыв другой сделки цепочки — не вина стороны. Как это сделать, — в статье о задатке.
• Проверять документы всех квартир цепочки заранее.
• Закладывать запас по деньгам — хотя бы несколько процентов.
• Использовать аккредитивы, а не наличные.
• Держать запасной план: на крайний случай можно снять квартиру на месяц, если сделки разнесутся по времени.

Если сделки разнесены по времени

Иногда синхронизировать не получается. Тогда два варианта: сначала продать и пожить в съёмной или у родственников, или сначала купить, если есть деньги или можно взять кредит. Первый вариант безопаснее по деньгам, второй удобнее по быту. В договоре продажи можно договориться, что вы освобождаете квартиру не в день сделки, а через одну-две недели, — покупатели на это часто соглашаются, если это прописано и часть суммы остаётся на аккредитиве до освобождения.

Налог при встречной сделке

Если проданная квартира была в собственности меньше минимального срока, налог платится. Но его можно уменьшить: вычет за покупку новой квартиры (до 2 млн рублей расходов), если вы им ещё не пользовались, засчитывается против налога с продажи. Для семей с двумя и более детьми при покупке большего жилья налога может не быть вообще. Подробно — в статье о налоге с продажи квартиры.

Когда без риэлтора не обойтись

Встречную покупку можно провести самостоятельно, но это одна из самых сложных сделок на вторичном рынке: две квартиры, три-четыре стороны, синхронизация, банки. Хороший риэлтор здесь окупается не поиском, а координацией. Если ваша цепочка длиннее трёх звеньев или в ней есть ипотека, стоит подумать о специалисте. Как найти покупателя на свою квартиру, если продаёте сами, — в статье как найти покупателя на квартиру.