Договор на оказание риэлторских услуг

Договор на оказание риэлторских услуг — это договор возмездного оказания услуг, по которому риэлтор обязуется найти покупателя (или объект), провести переговоры и сопроводить сделку, а клиент — оплатить это на согласованных условиях. Его задача — зафиксировать, что конкретно делает риэлтор, сколько это стоит и когда платится. Хорошо составленный договор снимает почти все споры с клиентами. Плохо составленный — например, с размытым предметом и обещанием «комиссии в любом случае» — не выдерживает первой же претензии.

Зачем договор, если есть доверие

Самая частая история, которую рассказывают риэлторы: показал квартиру, покупатель заинтересовался, а через неделю собственник и покупатель «случайно» встретились без риэлтора и провели сделку сами. Без договора и акта показа доказать, что покупатель пришёл через вас, почти невозможно.

Вторая история — с другой стороны: клиенту обещали «продадим за месяц», а через три месяца ни показов, ни отчётов. Договор с перечнем обязанностей помогает и ему: видно, что должно было быть сделано.

Договор с продавцом

Предмет

Не «риэлторские услуги», а конкретно: поиск покупателя на квартиру по такому-то адресу с кадастровым номером, по цене не ниже такой-то, организация показов, проведение переговоров, подготовка и сопровождение сделки. Размытый предмет — первое, за что цепляются в суде.

Перечень услуг

• оценка рыночной стоимости по аналогам;
• фотосъёмка и подготовка объявления;
• размещение на площадках — лучше перечислить какие;
• организация показов и учёт покупателей;
• проверка документов покупателя, в том числе одобрения банка;
• подготовка соглашения о задатке, предварительного и основного договоров;
• сопровождение в МФЦ и при расчётах.

Эксклюзивность

Если договор эксклюзивный, это прописывается отдельным пунктом со сроком и обязанностями сторон. Подробно о том, как это сделать честно, — в статье об эксклюзивном договоре с собственником.

Договор с покупателем

С покупателями риэлторы работают по договору реже, и зря. Именно с покупателями чаще всего случается «спасибо, дальше мы сами».

Что в предмете

Подбор объектов по запросу клиента (район, тип, бюджет — можно приложением), организация показов, проверка юридической чистоты выбранного объекта, переговоры о цене, сопровождение сделки.

Учёт показанных объектов

Ключевой пункт. Клиент подтверждает, что ему показаны такие-то объекты, — подписью в акте показа или в переписке. Если он купит любой из этих объектов в течение срока договора и, например, шести месяцев после, вознаграждение положено риэлтору. Отправка объектов клиенту подборкой по ссылке сама по себе фиксирует, что и когда показано, — это удобно при споре. О том, как делать подборки, — в статье о подборке квартир для клиента.

Вознаграждение

Укажите размер — фиксированной суммой или процентом от цены сделки, — момент оплаты и способ. Для вторичного рынка стандарт — оплата в день подписания основного договора или после регистрации перехода права. Если часть вознаграждения платится авансом, это отдельная сумма с отдельными условиями возврата. Как выбирать размер и объяснять его клиенту, — в статье о комиссии риэлтора.

Если вы работаете как самозанятый, после оплаты выдайте чек из приложения «Мой налог». Для клиента это подтверждение, для вас — защита от вопросов налоговой.

«За результат» — можно

Иногда можно услышать, что договор услуг «за результат» недействителен. На практике суды признают право сторон договориться, что вознаграждение платится после сделки: услуга — это деятельность, но оплату стороны вправе привязать к её итогу. Большинство риэлторов на вторичке работают именно так.

Акт оказанных услуг

Подписывается в день сделки или после регистрации. В нём — перечень оказанных услуг, сумма вознаграждения и фраза о том, что претензий к качеству и срокам у клиента нет. Без акта даже оплаченную услугу потом могут оспорить; с актом — практически нет.

Расторжение

Клиент по закону может отказаться от договора оказания услуг в любой момент, оплатив фактически понесённые расходы исполнителя. Пытаться обойти это «штрафом в размере полной комиссии» бесполезно: такое условие суды часто признают недействительным, особенно если клиент — обычный человек, а не компания. Честнее прописать, какие расходы компенсируются при расторжении: фотосъёмка, продвижение объявлений, выписки, выезды — и хранить подтверждения этих расходов.

Что ломает договор при споре

• Размытый предмет. «Услуги по недвижимости» — не предмет.
• Нет адреса объекта или запроса покупателя. Непонятно, за что вознаграждение.
• Нет учёта показанных объектов. Нечем доказать, что покупатель пришёл через вас.
• Нет акта. Оплату после сделки нечем подтвердить.
• Штраф за отказ от договора. Вызывает недоверие и не работает.
• Договор подписан только риэлтором. Бывает чаще, чем кажется. Проверьте подпись клиента на каждой странице или хотя бы на последней с его данными.

Как ускорить оформление

Договор, в котором каждый раз вручную перепечатываются ФИО, паспорт, адрес и цена, — источник опечаток. Удобнее держать шаблон, куда данные подставляются из карточки клиента и объекта. В программе для риэлтора rielt.su есть шаблоны договоров с продавцом и покупателем, соглашения о задатке и акта: выбираете шаблон и сделку, данные сторон и объекта подставляются сами, остаётся проверить и нажать «Печать / PDF». Текст шаблонов, как и любой договор, стоит один раз показать юристу и подогнать под свою практику.

Если вы ведёте сделку вместе с коллегой, договорённость о делении вознаграждения тоже фиксируется письменно — как это устроить, мы разобрали в статье о совместной продаже.