Как стать риэлтором в Донецке

Чтобы стать риэлтором в Донецке, не нужны лицензия или диплом: профессия не лицензируется. Нужны три вещи — знание документов и порядка сделок, умение разговаривать с людьми и запас денег на первые полгода, пока нет стабильного дохода. Начать можно в агентстве или самостоятельно, оформившись самозанятым. Ниже — как выглядит первый год и на что в нём уходит время.

Что на самом деле делает риэлтор

Со стороны кажется, что риэлтор показывает квартиры и берёт за это деньги. На деле показы — меньшая часть работы. Основное время уходит на:

• поиск собственников и покупателей — звонки, объявления, встречи;
• проверку документов — право в ЕГРН, собственники, согласия, прописанные;
• оценку и разговоры о цене с собственниками, которые хотят «как у соседа»;
• подготовку объявлений, фото, подборок;
• ведение сделки — задаток, договоры, банк, МФЦ, расчёты;
• ведение базы и постоянные созвоны.

В ДНР к этому добавляются местные вопросы: перерегистрация права по старым документам, наследства, которые годами не оформляли, дольщики в разных странах. Риэлтор, который в этом разбирается, ценится выше, чем тот, кто просто хорошо показывает квартиры.

Чему учиться

Документы и право

Минимум, без которого нельзя выходить к клиенту: что такое выписка ЕГРН и как её читать, когда нужен нотариус, согласие супруга, разрешение опеки, чем задаток отличается от аванса, как работает регистрация перехода права. Для ДНР — порядок перерегистрации прав по украинским и республиканским документам. Всё это есть в открытых источниках, в том числе в нашем блоге: начните со статей о перерегистрации недвижимости и о задатке.

Рынок

Районы, типы домов, цены. Где хрущёвки, где чешки, где панели улучшенной планировки, в каких районах вода по графику, где автономное отопление встречается чаще. Лучший способ выучить рынок — ходить на показы, даже чужие, и смотреть объявления каждый день.

Продажи и переговоры

Как говорить с собственником о цене, как отвечать на «а зачем мне риэлтор», как вести торг, чтобы не сорвать сделку. Этому учатся на практике, но пара хороших книг по переговорам экономит несколько сорванных сделок.

Агентство или самостоятельно

Агентство. Плюсы — поток входящих клиентов, наставник, шаблоны договоров, юрист, имя, которому доверяют. Минусы — агентство забирает значительную долю комиссии (часто половину и больше), есть план и правила. Для новичка без знакомых на рынке это обычно лучший старт: за полгода-год вы увидите десятки сделок и научитесь на чужих ошибках.

Самостоятельно. Вся комиссия ваша, график свой. Но клиентов нужно искать самому с первого дня, документы проверять самому, а ошибки исправлять за свой счёт. Имеет смысл, если у вас уже есть связи — например, вы строитель, юрист, долго жили в одном районе и вас знают, — или если вы пришли из агентства с опытом.

Есть промежуточный вариант — работать самостоятельно, но в связке с коллегами: совместные сделки, общая база объектов, деление комиссии. Об этом подробнее в статье о совместной продаже.

Как оформиться

Самый простой вариант для частного риэлтора — самозанятость. Регистрация занимает несколько минут в приложении «Мой налог», налог — 4% с доходов от физических лиц и 6% от организаций, отчётности нет. Клиенту вы выдаёте чек из приложения, и это выглядит солиднее, чем расписка.

ИП нужен, если доход превышает лимит для самозанятых, если вы берёте помощников по трудовому договору или хотите работать как небольшое агентство. Для начала он не обязателен.

Первые клиенты

Первых клиентов почти всегда дают знакомые — родственники, соседи, бывшие коллеги. Не стесняйтесь говорить всем, что теперь занимаетесь недвижимостью: люди продают и покупают чаще, чем кажется, и охотнее идут к знакомому.

Дальше — системная работа: прозвон собственников, объявления, свой район, личный сайт. Какие каналы работают в Донецке и сколько времени нужно каждому, мы разобрали в статье где брать клиентов риэлтору.

С первого клиента ведите базу: объекты, собственники, покупатели с запросами, кому что показывали. Через год эта база будет вашим главным активом. Как её организовать, — в статье как вести базу объектов.

Первый год: чего ждать

Первые три месяца — много работы и почти нет денег. Вы учитесь, звоните, показываете, и большинство разговоров ничем не заканчивается. Это нормально.

С четвёртого по шестой месяц появляются первые сделки: одна, иногда две. Часто — аренда, потому что она быстрее. Первая продажа нередко приходит через знакомых.

К концу первого года у тех, кто не бросил, обычно появляется своя база, несколько эксклюзивных объектов и первые рекомендации. Доход становится более предсказуемым. Большинство уходящих из профессии уходят как раз в первые полгода, не дождавшись этого момента. Поэтому запас денег на эти полгода — не совет, а условие.

Сколько можно заработать

Доход риэлтора — это комиссия со сделок. Её размер зависит от цены объекта, от того, работаете ли вы в агентстве или сами, и от того, представляете ли вы одну сторону или обе. Как устроена комиссия в Донецке и за что клиенты готовы платить, мы разобрали в статье о комиссии риэлтора.

Если коротко

Лицензия не нужна, нужна голова и выдержка. Учите документы, особенно местные особенности, выберите старт — агентство или сам, оформите самозанятость и с первого дня ведите базу. А чтобы не тратить первые месяцы на таблицы и блокноты, можно сразу работать в CRM для риэлтора: объекты, клиенты, подборки и мини-сайт в одном месте, есть бесплатный тариф.